Par Faïz Hebbadj, Président de Norma Capital
À chaque crise financière ou géopolitique, le même phénomène se reproduit : les marchés réagissent immédiatement. Les investisseurs arbitrent leurs positions, les indices reculent et, dans leur sillage, de nombreux secteurs corrigent brutalement. L’immobilier coté n’échappe pas à cette logique.
Ces mouvements de marché rappellent une réalité simple : lorsque l’immobilier est coté en Bourse, il devient aussi un actif financier.
Les immeubles, pourtant, ne changent pas de valeur en quelques heures. Les loyers continuent d’être versés, les baux restent en vigueur et les actifs poursuivent leur exploitation. Mais la cotation introduit une dimension supplémentaire : celle des flux financiers et des anticipations des investisseurs.
Les foncières cotées offrent à ce titre des atouts indéniables : liquidité, transparence de valorisation et capacité d’accès rapide aux marchés de capitaux. Mais cette exposition aux marchés actions les rend également sensibles aux arbitrages sectoriels, aux variations de taux ou aux chocs géopolitiques. Dans les phases de tension, leur volatilité peut ainsi se rapprocher de celle du marché actions dans son ensemble, entraînant parfois des mouvements de valorisation sans lien immédiat avec l’évolution des actifs immobiliers sous-jacents.
À côté de cet immobilier coté existe une autre approche : celle de l’immobilier non coté, notamment à travers les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
La logique y est différente. La SCPI n’a pas vocation à suivre les cycles boursiers ni à rechercher une performance de court terme. Elle repose sur une stratégie patrimoniale visant à générer des revenus locatifs réguliers à partir d’un portefeuille d’actifs immobiliers détenus dans la durée. L’horizon d’investissement s’inscrit ainsi dans le temps long de l’immobilier, généralement entre huit et dix ans.
Dans ce modèle, la valeur dépend avant tout des fondamentaux immobiliers : la qualité des emplacements, la solidité des locataires, la durée des baux et la capacité du gestionnaire à piloter activement le patrimoine.
Pour autant, la relative stabilité des SCPI ne relève pas d’une mécanique automatique. Elle repose sur une discipline de gestion exigeante, faisant fi de tout effet de modes. Diversification géographique, diversification sectorielle, sélection rigoureuse des actifs et gestion maîtrisée du levier d’endettement constituent des éléments clés pour traverser les cycles immobiliers dans de bonnes conditions.
Au fond, foncières cotées et SCPI correspondent à deux façons différentes d’investir dans l’immobilier. Les premières offrent liquidité et potentiel de performance, mais avec une volatilité inhérente aux marchés financiers. Les secondes privilégient la recherche de revenus et une détention inscrite dans le temps long.
Dans les phases de turbulence financière, cette distinction redevient particulièrement visible. Elle rappelle que si l’immobilier peut être coté et échangé comme une action, sa valeur reste fondamentalement liée à des actifs réels, des loyers et un temps long. Dans un monde où la financiarisation tend à brouiller les repères, les crises ont parfois le mérite de rappeler la nature véritable des actifs.
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Avertissements
L’ensemble des chiffres présentés sans référence dans le présent communiqué sont produits par Norma Capital.
Les investissements passés ne préjugent pas des investissements futurs.
Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.
Investir en SCPI comporte certains risques, dont le risque de perte en capital, sa liquidité n’est pas garantie, le risque lié au marché immobilier, à la commercialisation des locaux et à leur gestion.
Norma Capital est une société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des marchés financiers sous le numéro GP-16000017 depuis le 9 juin 2016 qui gère des fonds d’investissements alternatifs, et plus spécialement des SCPI. Norma Capital ne possède pas de Foncière cotée.
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À propos de Norma Capital
Créée en 2015, Norma Capital est une Société de Gestion de Portefeuille agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Composée d’une trentaine de collaborateurs, son activité répond aux exigences des épargnants en matière immobilière en proposant des solutions d’investissement innovantes, à utilité sociale et régionale : des fonds Grand Public avec les SCPI NCap Régions, NCap Education Santé et NCap Continent labellisées ISR Immobilier et des solutions d’investissement pour les professionnels (OPPCI, club deals).
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