Placement immobilier : diversifiez votre patrimoine avec des solutions visant la performance

Le placement immobilier peut répondre aux attentes des investisseurs souhaitant diversifier leur épargne et cherchant à sécuriser potentiellement leur patrimoine. Face à l’agitation des marchés financiers, la pierre peut apparaître, en effet, comme un actif tangible, plus stable dans le temps. Découvrez dans ce guide les différentes options de placement immobilier, leurs avantages et leurs inconvénients, et comment elles peuvent s’intégrer dans une stratégie patrimoniale.

Les 3 principales formes de placement immobilier

L’investissement locatif direct

Il consiste à acheter un ou plusieurs biens dans le but de les louer. L’investisseur perçoit alors éventuellement des revenus immobiliers sous forme de loyers. L’investissement locatif porte le plus souvent sur des appartements ou des maisons. Il peut également s’appliquer à d’autres types de biens comme les immeubles de rapport, les locaux commerciaux, les parkings ou encore les espaces de stockage (cave, box).

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI)

Cette fois, l’investisseur achète des parts dans une SCPI (société civile de placement immobilier) qui réinvestit les fonds afin de constituer un parc immobilier, en France ou à l’étranger. Ce dernier peut être constitué de bureaux, de commerces, de logements ou encore de biens liés à l’immobilier de santé. La société de gestion administre les biens, encaisse les potentiels loyers pour le compte des SCPI et redistribue les potentiels revenus (après déduction des frais) aux détenteurs de parts, sous forme de dividendes réguliers (mensuels, trimestriels…)

Le crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier repose sur le financement participatif de projets immobiliers. Plusieurs investisseurs, dont des particuliers, prêtent de l’argent à un promoteur pour une opération de construction ou de rénovation, moyennant un rendement prévisionnel. Le crowdfunding immobilier s’apparente donc à un prêt court terme.

À noter : le niveau de risque peut être considéré comme sensiblement plus élevé qu’avec les SCPI, car le crowdfunding repose sur une opération immobilière spécifique, et non sur un ensemble d’immeubles diversifié comme c’est le cas pour les SCPI.

Avantages et inconvénients de chaque type de placement immobilier

Rendement et rentabilité

Le crowdfunding affiche une rentabilité brute moyenne comprise entre 8 et 12 % (source). Ce placement s’accompagne toutefois d’un risque élevé de perte en capital.

Les SCPI offrent un taux de distribution plus faible, mais avec une tendance moyenne à la régularité ces dernières années, aux alentours de 4,72 % en 2024 (source). Bien que les performances passées ne présagent pas des performances futures, ce chiffre témoigne d’une certaine stabilité. Autre atout : investir dans une SCPI diversifiée est de nature potentiellement à mutualiser les risques, grâce à la diversification du parc immobilier et de ses locataires.

Enfin, l’immobilier en direct peut offrir un rendement locatif moyen compris entre 4 et 7 % (Investissement locatif : quel est le rendement moyen ? – Expert Finances), selon la localisation et le type de bien. Ce placement reste toutefois exposé à la vacance locative ou aux impayés, qui peuvent impacter la rentabilité de l’opération.

À noter que certains dispositifs fiscaux, comme la loi Pinel (dispositif s’appliquant uniquement aux investissements réalisés avant le 1er janvier 2025), peuvent améliorer la rentabilité nette d’un bien locatif. Il existe aussi des SCPI fiscales axées sur ce type de stratégie.

Gestion et contraintes administratives

Le placement en direct dans l’immobilier implique de gérer soi-même son bien (charges, travaux, fiscalité, relations avec les locataires, etc.).

Au contraire, les SCPI vous permettent de déléguer la totalité de la gestion via la société de gestion.

Quant au crowdfunding, il ne demande aucun suivi particulier, mais impose une confiance dans la plateforme et les porteurs de projet.

Accessibilité financière et liquidité

L’achat d’un bien immobilier en direct nécessite souvent un apport conséquent et le recours à un crédit. À l’inverse, les SCPI et le crowdfunding immobilier présentent un ticket d’entrée bien plus faible, à partir de quelques centaines ou milliers d’euros. Il est également possible de réaliser un investissement en SCPI à crédit¹, afin de lisser l’effort d’épargne dans le temps.

Côté liquidité, le crowdfunding est le moins flexible. Les fonds sont, en effet, bloqués jusqu’à la fin du projet. Vous pouvez demander le retrait de vos parts à tout moment, mais en revanche la liquidité n’est pas garantie. Enfin, l’immobilier en direct demeure un placement peu liquide en fonction du contexte de marché, la vente d’un bien immobilier en direct au prix souhaité peut s’étaler sur plusieurs mois.

Critères de sélection pour un placement immobilier réussi

Localisation et potentiel de valorisation

En immobilier, l’emplacement reste déterminant. Un bien situé dans une ville dynamique, dotée d’un bassin d’emploi solide et de bonnes infrastructures, aura plus de chances de prendre de la valeur. La proximité des transports, des écoles ou des services constitue également un atout pour séduire les locataires et limiter la vacance.

Typologie du bien et demande locative

Avant d’acheter, il est essentiel d’évaluer le niveau et la nature de la demande locative dans la zone ciblée. Par exemple, une zone tendue, précédemment éligible à la loi Pinel (qui n’a plus cours), peut indiquer un besoin élevé en logements. Le type de bien sélectionné va, par ailleurs, influencer le profil des locataires.

Réglementation et fiscalité²

Penchez-vous sur les règles fiscales et les contraintes réglementaires. Certains dispositifs, comme pouvait l’être la loi Pinel jusqu’au 31 décembre 2024, offrent des réductions d’impôt en échange d’un engagement sur la durée de location, les plafonds de loyers et le choix de la zone. Ces avantages peuvent améliorer la rentabilité nette de votre investissement, à condition de respecter les critères stricts fixés par la loi.

Répartition des risques

La diversification de vos investissements vous permet éventuellement de réduire les risques. En répartissant votre épargne sur plusieurs typologies de biens, situés dans des zones géographiques différentes, vous réduisez l’impact d’un incident isolé (impayé, vacances, baisse de valeur). Cette approche peut renforcer la résilience de votre placement immobilier et peut contribuer à sécuriser votre stratégie patrimoniale sur le long terme. Les SCPI offrent la possibilité de répartir ses risques plus facilement que l’immobilier direct, tout en proposant un ticket d’entrée plus accessible.

Complémentarité avec d’autres classes d’actifs

L’immobilier ou l’achat de parts de SCPI peut renforcer un portefeuille composé d’actions, d’obligations ou de produits structurés. En misant sur l’épargne immobilière, vous diversifiez vos sources de revenus potentiels et complétez intelligemment votre stratégie patrimoniale.

Chacune de ces solutions répond à des projets et des profils différents. L’essentiel est de bien définir votre objectif d’épargne, votre horizon de placement et votre niveau de tolérance aux risques.

Avant tout, faites le point avec un conseiller en gestion de patrimoine. Il vous aide à identifier les solutions qui correspondent à votre situation, vos capacités de financement, et vos besoins.

Investir en immobilier locatif ? Acheter des parts de SCPI ? Participer à un projet de crowdfunding ? Autant de pistes à explorer pour la gestion de votre portefeuille.

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