Comment acheter des parts de SCPI : les bonnes raisons pour investir dans l’immobilier collectif

Investir dans des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) permet d’accéder au marché immobilier sans les contraintes de la gestion d’un bien immobilier en direct. Cet article détaille les différentes méthodes pour acquérir des parts de SCPI, les avantages et inconvénients associés et les points de vigilance à considérer.

Qu’est-ce qu’une SCPI et pourquoi investir ?

Définition des SCPI

Une SCPI désigne une société civile de placement immobilier, un organisme de placement collectif. La SCPI permet à tout investisseur (Dans le respect des minimums de souscription prévus dans la documentation légale et réglementaire de chaque SCPI) d’avoir un accès indirect à de l’immobilier, plus difficilement accessible en tant que particulier, comme des bureaux, des commerces ou des entrepôts de logistique, ainsi que de l’immobilier lié à la santé ou à l’éducation.

La SCPI est donc une structure organisée, un fonds d’investissement alternatif (« FIA »), qui va investir dans plusieurs immeubles de typologies différentes en fonction de la stratégie, et qui va gérer ces actifs immobiliers pour le compte de ses associés. (En France et en Europe pour certaines SCPI).

Il s’agit d’un placement immobilier avec un horizon d’investissement de long terme.

Avantages de l’investissement en SCPI

Lorsque vous investissez en SCPI, vous bénéficiez d’une diversification de vos placements. En effet, acheter des parts de SCPI, c’est faire le choix d’investir indirectement dans différents actifs immobiliers. Les associés détiennent des parts de la SCPI. Cette dernière détient des actifs immobiliers qui génèrent des revenus locatifs.

Les risques sont mutualisés entre les différents immeubles détenus par la SCPI et les différents locataires. La mutualisation des risques est typologique et géographique.

Les différentes méthodes pour acheter des parts de SCPI

Achat au comptant

Avec un achat au comptant, vous pouvez acquérir des parts de SCPI directement. Vous pouvez anticiper des achats à intervalles réguliers. Cela vous permet de vous constituer un patrimoine pas à pas, en mobilisant progressivement vos fonds disponibles.

Achat à crédit

Vous pouvez passer par la souscription d’un crédit pour acquérir des parts de SCPI. Le remboursement de votre crédit se fait alors via le potentiel revenu perçu.

Sachez toutefois qu’il y a souvent un effort d’épargne mensuel à prévoir. Les revenus de la SCPI ne couvrent pas forcément la mensualité de votre crédit.

L’avantage de l’achat à crédit est que vous bénéficiez d’un effet de levier pour maximiser le montant de son exposition. Vous aurez à assumer le risque de crédit lié à ce type d’opérations.

Il est possible dans le cadre d’un investissement à crédit de déduire fiscalement un certain nombre d’éléments : frais de dossier, intérêts d’emprunt, cotisations d’assurances de prêt notamment. Nous vous invitons à vous renseigner sur ces spécificités éventuelles avant tout investissement.

Achat en démembrement

En cas de démembrement temporaire

Le démembrement de propriété peut répondre à de nombreuses problématiques, notamment fiscales. Le démembrement consiste à séparer l’usufruit de la pleine-propriété des parts de SCPI. Vous pouvez acquérir la nue-propriété de parts de SCPI sur un horizon de temps prédéfini. Lors du démembrement, en tant qu’usufruitier vous pouvez bénéficier de la distribution des revenus associés à ces mêmes parts. Ces revenus relèvent de la fiscalité applicable aux revenus fonciers.

Pendant toute la période de démembrement temporaire, l’associé nu propriétaire ne perçoit pas les revenus attachés aux parts de SCPI. Il n’y a donc aucune génération de fiscalité sur cette période. En contrepartie, il achète les parts en bénéficiant d’une décote.

Cela permet, en définitive :

• l’absence de fiscalité sur une période définie ;
• de valoriser un capital
• et de générer un complément de revenus à terme.

Ce mode d’acquisition répond donc à un besoin de revenu différé (études des enfants, préparation retraite etc…)

En cas de démembrement viager

Le démembrement de propriété peut également être viager. Par exemple, le montage s’effectue traditionnellement dans un contexte familial. Des parents peuvent disposer de l’usufruit de parts de SCPI tout en cédant la nue-propriété des parts à un ou plusieurs enfants. Cela leur donne ainsi un accès différé à la pleine-propriété, le jour de l’extinction de l’usufruit.

Le partage des valeurs s’effectue alors en application du barème fiscal de l’usufruit (article 669I du Code Général des Impôts) Nous vous invitons à vous renseigner auprès de conseillers spécialisés.

L’intérêt majeur du démembrement viager est de pouvoir entamer la transmission d’une partie de son patrimoine à ses héritiers (les nus-propriétaires), en leur faisant profiter d’une fiscalité allégée, tout en préservant l’équité familiale (en évitant ainsi tout litige lors de la succession).

Acquisition via un contrat d’assurance-vie

Certains contrats d’assurance vie permettent d’acquérir des parts de SCPI sous la forme d’unité de compte.

Où acheter des parts de SCPI ?

Sociétés de gestion

Il est possible de s’adresser à des sociétés de gestion pour acheter des parts de SCPI. La souscription de parts de SCPI est possible par deux biais : soit en direct auprès de la société de gestion de la SCPI visée, soit en s’adressant à son conseiller en investissement financier (aussi appelés CGP et/ou CIF).

Ce sont en effet les sociétés de gestion qui créent et gèrent les SCPI. Elles proposent parfois l’achat en direct. Il arrive aussi qu’elles passent par des partenaires ayant la qualité de conseiller en investissement financier (souvent appelés CGP/CIF).

Conseillers en gestion de patrimoine

Les conseillers en investissement financier et en gestion de patrimoine (CGP / CIF) ont pour rôle d’accompagner leurs clients dans le cadre de la gestion de leur patrimoine. Ils sont donc là pour vous assister et vous conseiller si vous souhaitez investir dans une SCPI en prenant en considération votre situation personnelle ainsi que vos objectifs recherchés.

Plateformes en ligne spécialisées

Une autre solution est de passer par les plateformes en ligne spécialisées. Grâce à elles, vous accédez aux différentes SCPI du marché. Vous y bénéficiez du conseil d’experts, disponibles pour répondre aux demandes des investisseurs.

Les étapes clés pour investir en SCPI

Sélectionner la SCPI adaptée à ses objectifs

Découvrez les objectifs qu’une SCPI peut vous aider à atteindre :

• Percevoir de potentiels revenus complémentaires ;
• Réduire votre imposition;
• Anticiper votre retraite et votre succession ;
• Augmenter la valeur de votre patrimoine.

Commencez donc par déterminer votre objectif pour sélectionner votre SCPI et en comprendre les risques. Ces objectifs sont indicatifs et ne peuvent être garantis à votre souscription.

Comprendre les frais associés

Les SCPI s’accompagnent de frais de souscription (entre 10 et 12 % HT du prix d’une part), de gestion (entre 10 et 15 % HT des produits locatifs et autres produits perçus par la SCPI), de cession et parfois de suivi des travaux. Nous vous invitons à prendre connaissance de la documentation légale et réglementaire qui récapitule les frais prélevés par la SCPI en lien avec la souscription, sa gestion et toute sortie.

Constituer un dossier de souscription SCPI

Les épargnants qui souhaitent acquérir des parts de SCPI renseignent un dossier de souscription complet. Celui-ci intègre différents éléments relatifs à leur situation juridique et fiscale, ainsi qu’un questionnaire de connaissance client et de profil investisseur. Cela permet de mesurer leur appétence au risque. Il convient ensuite de renseigner les modalités précises d’investissement sur la SCPI en question et transmettre ce dossier à la société de gestion en charge.

L’achat de part de SCPI est donc très simple, et ne nécessite pas d’acte authentique ni de passage chez le notaire.

Suivre et gérer son investissement

Les performances des SCPI peuvent évoluer dans le temps et les rendements et valeurs de parts peuvent fluctuer à la hausse ou à la baisse en fonction du contexte économique. La composition du parc immobilier évolue au fil des acquisitions et cessions immobilières et des différents mouvements des entreprises locataires. Afin de surveiller certains indicateurs clés de performances, il est recommandé aux associés d’une SCPI de lire régulièrement les bulletins trimestriels et autres documentations légale de la SCPI qui est actualisée au fil de l’eau (notamment les rapports annuels).

Investir en SCPI comprend des risques :

• risques de liquidité
• risques de perte en capital
• risques liés à l’effet de levier du produit, de gestion discrétionnaire, de marché locatif
• revenus non garantis (ils peuvent varier à la hausse comme à la baisse et dépendent du montant et du paiement des loyers.)

Points de vigilance

Liquidité des parts de SCPI

Les SCPI investissent dans l’immobilier. La gestion de la liquidité est donc tributaire de la capacité des sociétés à collecter des fonds ou à trouver de nouveaux associés. Vous l’aurez compris, lorsque le marché est moins favorable, vendre des parts de SCPI peut s’avérer relativement long. Il faut prendre en compte ce risque de liquidité (non garantie par la société de gestion).

Gardez en tête que l’horizon de détention de parts conseillé pour les SCPI est de plus de 10 ans.

Risques liés au marché immobilier

Le rendement de la SCPI dépend des revenus que génèrent les biens immobiliers dans lesquels elle investit. Il suffit donc d’une crise économique, d’un marché immobilier au ralenti ou d’une fluctuation de la demande de certains biens pour que la performance de la SCPI soit moindre.

Dans le cadre d’un contexte de marché immobilier plus difficile, les performances de certaines SCPI peuvent être affectées : le niveau de taux de distribution de la SCPI peut donc varier, tout comme la valeur des parts (qui reflète la valeur des biens immobiliers détenus par la SCPI).

Risques de liquidité

Les SCPI sont des placements long terme (durée supérieure à 8 ans), étant investis en actifs immobiliers, ils sont considérés comme peu liquides.
Les SCPI ne garantissent pas la revente des parts.

Risque de perte en capital

La performance de la SCPI n’est pas garantie et le capital investi par l’investisseur peut ne pas lui être restitué ou ne l’être que partiellement. Les investisseurs ne devraient pas réaliser un investissement dans une SCPI s’ils ne sont pas en mesure de supporter les conséquences d’une telle perte. Et ce, même s’ils conservent leurs parts pendant toute la durée de placement recommandée.

Revenus non garantis

Les revenus versés peuvent varier à la hausse comme à la baisse et dépendent du montant et du paiement des loyers.
Les revenus d’une SCPI ne sont pas garantis.

Importance de la diversification du portefeuille

La diversification du portefeuille permet de limiter les risques. En matière de SCPI, cela se traduit de plusieurs façons :

• Choisir des SCPI qui investissent dans des régions ou des pays différents ;
• Investir dans l’immobilier tertiaire : bureaux, commerces, locaux d’activités, entrepôts
• Choisir différents types de SCPI (fiscales ou encore de rendement).

Synthèse des méthodes d’achat de parts de SCPI

Vous pouvez acheter des parts de SCPI de différentes façons :

• En passant par une plateforme spécialisée ;
• En passant par votre CGP-CIF ;
• En vous adressant à une société de gestion dont c’est le cœur de métier.

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