Quelles sont les meilleures SCPI ?
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Une question ?
Avant d’investir dans la pierre-papier, vous vous demandez sans doute quelle est la meilleure SCPI. Nous allons peut-être vous décevoir, mais en réalité, celle-ci n’existe pas. Nous vous conseillons plutôt de considérer un ensemble de critères afin de choisir la société civile de placement immobilier en adéquation avec vos objectifs d’épargne, votre profil, votre horizon de temps et votre stratégie patrimoniale. Dans ce cadre, il ne s’agit donc pas seulement de tenir compte du rendement locatif de l’année précédente. Vous devez aussi prendre le temps d’évaluer la solidité et la capacité de la SCPI à maintenir une performance globale sur le long terme.
La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) permet d’investir indirectement dans l’immobilier et de diversifier son patrimoine. Pour cibler les meilleures SCPI sur le long terme et évaluer leur performance durable, il convient de vérifier différents paramètres, dont :
- la stabilité de la PGA¹, du TD² et du TRI³ sur une période donnée de 5 ou 10 ans;
- la régularité du TOF⁴ ;
- la diversification typologique et géographique.
Les critères à prendre en compte
Le rendement de la SCPI
Le taux de distribution est souvent la première donnée analysée par les investisseurs. Il donne, en effet, une indication du rendement locatif de l’année précédente. Mais attention, les performances passées ne préjugent jamais des performances futures. En matière de SCPI, le versement de dividendes n’est, en effet, jamais garanti.
Autre point important : vous ne devez pas vous arrêter à ce seul chiffre. Un rendement élevé n’est pas toujours synonyme de solidité, surtout s’il repose sur une stratégie trop agressive ou peu durable.
La performance globale de la SCPI
Pour bien évaluer une SCPI, il faut aller plus loin et analyser sa performance globale. Voici quelques exemples de points à vérifier avant d’acheter des parts de SCPI :
- Évolution de la valeur des parts.
- Qualité et diversification du parc immobilier : le type d’actifs sélectionnés (logistique, immobilier de santé, bureaux, commerce, etc.) joue un rôle structurant dans la résilience du placement.
- Capacité de la société de gestion à s’adapter aux cycles du marché.
- Régularité des résultats de la SCPI dans le temps.
Il convient aussi de compléter votre analyse en regardant les indicateurs comme la PGA, le TD, le TRI et les autres indicateurs de la SCPI.
Le taux de vacance
Un taux de vacance élevé signifie que trop d’immeubles sont inoccupés. Une telle situation nuit à la rentabilité de la SCPI.
À l’inverse, un faible taux témoigne d’une bonne gestion locative et d’un choix judicieux des actifs. Il peut également indiquer la capacité de la société de gestion à maintenir un bon niveau d’attractivité pour les locataires et donc un revenu foncier potentiellement élevé.
Les mises en réserve
Les mises en réserve, ou report à nouveau, constituent un matelas de sécurité pour la société de gestion. Elles permettent de maintenir un rendement stable, en cas de baisse des loyers ou de difficulté temporaire sur le marché immobilier.
Pourquoi le Taux de Distribution seul ne suffit pas pour évaluer une SCPI sur le long terme ?
Les investisseurs regardent souvent de près le Taux de Distribution (TD) pour apprécier la rentabilité d’un placement. Cet indice mesure en effet le rendement éventuel versé aux associés. Cependant, il possède ses propres limites car il ne prend pas en compte les frais de gestion, l’évolution de la valeur des parts ou encore la fiscalité, qui ont un impact direct sur la rentabilité.
Le TD figure parmi les critères d’analyse essentiels, mais il ne suffit pas à lui seul pour évaluer une SCPI sur le long terme (horizon 8-15 ans). Il est à croiser avec d’autres éléments.
Les critères d’une SCPI solide dans la durée
Avant d’investir en SCPI, il est impératif d’étudier plusieurs paramètres de performance et de stratégie sur une période longue, d’autant plus si vous envisagez un horizon de placement à long terme. Voici les principaux critères de sélection d’une SCPI durable.
La PGA sur une période
La Performance Globale Annuelle (PGA) renseigne sur le rendement global d’une SCPI sur une année écoulée. Elle doit être interprétée sur une période pour évaluer les éventuels résultats.
La stabilité du TD sur 5-10 ans
Le Taux de Distribution calcule le potentiel rendement sur une année, ce qui ne suffit pas pour jauger la fiabilité d’un placement. Il convient plutôt de regarder les performances passées, même si elles ne garantissent pas des résultats futurs.
Un TD stable sur 5 à 10 ans est un signe positif car il indique que la stratégie de la SCPI et sa qualité de gestion s’avèrent efficaces.
Le TRI annualisé sur 10 ans
Le Taux de Rendement Interne (TRI) évalue la rentabilité globale d’un investissement, en prenant en compte la revalorisation du prix des parts et les potentiels revenus. Il se veut plus complet et réaliste que le TD.
Le TRI annualisé sur 10 ans vous permet d’avoir une idée de la performance sur une période longue, ce qui offre une vision plus exhaustive.
Le TOF historique
Le Taux d’Occupation Financier (TOF) permet de vérifier la solidité et la régularité des éventuels revenus. Il rapporte les potentiels loyers réellement encaissés aux loyers facturables si le patrimoine de la SCPI était loué.
En relevant l’historique du TOF d’une SCPI, vous pouvez appréhender la qualité de la gestion locative.
La diversification sectorielle et géographique
Les risques (évolution du marché immobilier, contexte économique, vacance locative…) sont mieux répartis dans une SCPI diversifiée sectoriellement (bureaux, commerces, immeubles de santé…) et géographiquement (France, Europe…). Et a contrario, ils sont plus concentrés dans une SCPI thématique ou spécialisée, qui détient un seul type d’actifs immobiliers ou qui investit seulement sur une zone géographique limitée.
Les frais et la politique de collecte
Les frais de souscription et de gestion impactent aussi la performance d’une SCPI. Ils sont à prendre en considération.
Autre point à étudier : la politique de collecte de la SCPI, c’est-à-dire la gestion des souscriptions et des reventes sur une période donnée.
Bon à savoir :
Il est important aussi de s’intéresser au prix de la part (stabilité, évolution…), ainsi qu’au nombre de parts en attente de retrait, qui peut traduire une baisse de liquidité en raison notamment d’un marché immobilier tendu.
Les profils de SCPI selon l’horizon d’investissement
La SCPI à choisir pour votre investissement doit aussi correspondre à votre stratégie patrimoniale. Il existe en effet des SCPI de rendement, de capitalisation et fiscale, et toutes n’ont pas les mêmes objectifs (générer des revenus, valoriser le capital, bénéficier d’avantages fiscaux…).
La SCPI de rendement fait partie des investissements de long terme. Elle permet d’obtenir d’éventuels dividendes réguliers, qui font fructifier l’épargne.
Les erreurs à éviter
Tout investir dans une seule SCPI
Attention à ne pas concentrer toute son épargne immobilière dans un seul produit. La diversification des investissements, via plusieurs SCPI, est essentielle pour tenter de maîtriser les risques financiers et pour faire face aux évolutions du marché immobilier.
Ne pas définir ses objectifs d’épargne
Avant d’acheter des parts de SCPI, vous devez déterminer vos objectifs d’épargne. Souhaitez-vous vous constituer un patrimoine, diversifier vos placements, préparer un futur achat, générer un complément de revenus ? Sans objectif d’épargne clair, il est difficile de choisir la SCPI la mieux adaptée à votre profil.
Certaines SCPI misent sur la valorisation du capital, d’autres sur un rendement locatif régulier. Certaines sont diversifiées, d’autres concentrées sur des secteurs spécifiques. Il est donc important de bien comprendre les raisons qui vous poussent à investir en SCPI avant de vous lancer.
Considérer la fiscalité comme un critère de performance
Il peut être tentant de choisir une SCPI en fonction des avantages fiscaux qui en découlent. Pourtant, la fiscalité n’est pas, et ne doit pas être, confondue avec un critère de performance. Elle dépend, en effet, avant tout de votre situation personnelle et de la législation : niveau de revenus, mode de détention (assurance-vie), lieu de résidence fiscale, etc.
Se focaliser sur ce seul aspect revient à biaiser votre analyse. Vous risquez alors de passer à côté d’une SCPI solide, bien gérée, dotée d’un patrimoine immobilier de qualité et d’une stratégie durable.
Comment Norma Capital peut vous accompagner dans votre démarche ?
Une connaissance approfondie du secteur
Chez Norma Capital, nous ne prétendons pas vous offrir le meilleur placement financier. Nous construisons des solutions patrimoniales solides, pensées pour tenir dans le temps. Nous jouons la carte de la diversification des investissements et de la transparence.
NCap Régions, NCap Éducation Santé et NCap Continent répondent à des stratégies complémentaires, avec un fil conducteur clair : l’impact social et la durabilité. Nous misons sur un immobilier de proximité, utile et ancré dans le réel.
Les SCPI Norma Capital sur le long terme
Norma Capital gère 3 SCPI de rendement diversifiées et toutes labellisées ISR. Voici leurs performances :
| NCap Régions | NCap Éducation Santé | NCap Continent | |
| PGA en 2025 | 7,51 % | 4,52 % | 7,10 % |
| TRI |
5,44 % entre 2020 et 2025 6,13 % entre 2015 et 2025 |
3,27 % depuis sa création en 2018 2,87 % entre 2020 et 2025 |
/ |
| TD en 2025 | 5,72 % | 4,52 % |
7,10 % (taux brut de fiscalité) 5,57 % (taux net de fiscalité) |
| TOF en 2025 | 91,7 % | 95,3 % | 100 % |
Afin de sélectionner la meilleure SCPI sur le long terme, il convient d’analyser de près l’historique des données sur une période de 5 à 10 ans. Cela vous permet de mieux évaluer les éventuels résultats et leur régularité. Tenez compte notamment des critères de performance (PGA, TRI, TD…), ainsi que de la typologie des actifs immobiliers (bureaux, commerces, locaux d’activités…) et de leur implantation géographique (France, Europe…).
Un accompagnement premium, au plus près de vos besoins
Avec Norma Capital, vous n’êtes pas seul face à vos choix. Nos conseillers spécialisés en gestion de patrimoine sont là pour vous écouter, analyser votre situation et vous aider à structurer votre placement immobilier.
Vous souhaitez investir en immobilier locatif indirect, intégrer des SCPI dans votre assurance vie ou réaliser un investissement en SCPI à crédit⁵ ? Nous vous accompagnons à chaque étape.
Sur le même sujet :
¹ PGA : La performance globale annuelle correspond à la somme du taux de distribution de l’année N et de la variation du prix de souscription entre le 1er janvier de l’année N et le 1er janvier de l’année N+1.
² TD (Taux de distribution) : division du dividende versé au titre de l’année 2024 par le prix de souscription au 1er janvier 2024.
³ TRI (Taux de Rentabilité Interne) : taux de rendement prenant en compte les flux de trésorerie (investissement, distribution, désinvestissement) et le nombre de périodes analysées. Ce taux permet d’évaluer un investissement par rapport à sa durée, aux revenus générés et à sa valeur.
⁴ TOF (Taux d’Occupation Financier) : taux mesurant la part des loyers encaissés par la SCPI par rapport aux loyers théoriques si tous les biens étaient loués. Il est indiqué en pourcentage.
⁵ L’investissement à crédit comporte des risques et peut conduire à des situations de surendettement. Nous vous invitons à vous renseigner et interroger les établissements spécialisés le cas échéant.
Une société civile de placement immobilier (SCPI) est un organisme de placement collectif prenant forme d’une société non cotée en bourse. La SCPI, appelée également « pierre-papier » est un placement immobilier locatif avec un horizon d’investissement de long terme (source : economie.gouv.fr).
L’investissement en SCPI présente des risques : un risque de perte en capital, un risque de liquidité, le risque lié au marché immobilier (baisse de la valeur des actifs, vacance locative, diminution des loyers). Ce placement doit s’envisager sur le long terme.
Risque de change : Le risque de change est le risque de baisse des devises d’investissement par rapport à la devise de référence de la SCPI, soit l’Euro. La fluctuation des monnaies par rapport à l’Euro peut avoir une influence positive ou négative sur la valeur de ces actifs. Le risque de change n’est pas systématiquement couvert pour la part des investissements effectués hors de la zone Euro.
Risque lié à l’investissement à l’étranger : Les marchés immobiliers étrangers sont soumis à des environnements réglementaires, politiques et économiques spécifiques qui peuvent différer substantiellement du cadre français et impacter la performance.
La SCPI est exposée à des risques en matière de durabilité définis comme tout événement ou situation liés à l’environnement, à la société ou à la gouvernance, qui, s’ils se produisent, peuvent avoir un impact négatif important, réel ou potentiel, sur les revenus générés par l’investissement et /ou sa valeur.
Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.
Les investissements passés ne préjugent pas des investissements futurs.
Le présent article est un contenu à but explicatif et publicitaire.
L’article ne constitue pas ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal.