Quels critères permettent d’évaluer la performance d’une SCPI ?

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Quels critères permettent d’évaluer la performance d’une SCPI

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L’analyse des performances passées ne suffit pas pour juger de la qualité d’une SCPI. D’autres critères doivent être pris en compte. Rendement locatif, capitalisation, diversification, liquidité, endettement ou encore prix des parts, l’ensemble de ces indicateurs permet d’évaluer la solidité d’une SCPI et son potentiel sur le long terme. Voici les principaux points à examiner avant d’acheter des parts de SCPI.

L’évolution et la stabilité des performances

Avant d’investir, observez les performances d’une SCPI sur plusieurs années. Le but n’est pas de trouver le rendement le plus élevé sur une année, mais de repérer une performance relativement stable dans le temps. En effet, une SCPI qui maintient un taux de distribution constant sur 5 ou 10 ans, tout en faisant progresser la valeur de sa part, peut constituer un indicateur, parmi d’autres, d’une stratégie de gestion rigoureuse.

Attention toutefois, le taux de distribution n’est jamais garanti. Les performances passées ne préjugent en rien des performances futures. En revanche, cet indicateur permet de situer la SCPI par rapport aux moyennes du marché sur une période donnée.

La capitalisation et le rythme de collecte

La capitalisation correspond à la valeur totale du marché des parts d’une SCPI. Plus elle est élevée, plus la SCPI dispose d’actifs et de locataires, ce qui permet une meilleure mutualisation des risques, sans toutefois les éliminer.

Pour autant, une forte capitalisation n’est pas toujours indispensable. Une SCPI jeune peut présenter un rythme de collecte cohérent, même si son parc reste modeste. L’important est que la société de gestion puisse investir les montants collectés dans des délais raisonnables. Une collecte trop rapide et mal maîtrisée peut impacter la qualité des acquisitions.

La liquidité du placement

Elle correspond à la capacité d’une société de gestion à honorer les demandes de retrait de parts dans des délais raisonnables. Pour déterminer la liquidité d’un placement, il est nécessaire de regarder le nombre de parts en attente de retrait. Cette information est indiquée dans le rapport annuel ou le bulletin trimestriel transmis par la société de gestion.

Une SCPI dont les souscriptions sont supérieures aux demandes de retrait offre une meilleure liquidité. En revanche, si les demandes de retrait augmentent sans collecte suffisante, la SCPI affichera alors des délais de traitement de retraits de parts pouvant s’étaler sur plusieurs semaines ou plusieurs mois… Dans certains cas, plus rares, la SCPI peut se retrouver contrainte de céder des immeubles pour honorer les retraits.

Gardez toutefois en tête que la liquidité n’est jamais garantie. La revente de vos parts peut donc prendre du temps.

Le taux d’occupation financier (TOF)

Le taux d’occupation financier indique le rapport entre les loyers encaissés par la SCPI et le montant maximal qui pourrait être perçu si tous les biens étaient loués. Il s’agit d’un indicateur clé de la performance locative.

Un TOF élevé traduit une bonne gestion locative et l’attractivité du patrimoine immobilier. Un TOF inférieur peut toutefois se justifier par des travaux en cours, des franchises de loyer ou l’entrée de nouveaux locataires. Il ne faut donc pas se contenter du chiffre brut. Étudiez toujours le contexte afin d’évaluer la qualité de gestion et les perspectives de revenus immobiliers potentiels.

La diversification et la granularité du portefeuille

La diversification des investissements, à la fois sectorielle, typologique et géographique, est un autre critère clé pour évaluer la performance d’une SCPI.

Sur le plan sectoriel et typologique, la société de gestion peut investir dans différents types d’actifs : bureaux, commerces, logistique, immobilier de santé, éducation, etc. Cette diversification permet de mutualiser les risques et d’éviter une exposition trop forte des investissements à un seul secteur, sans toutefois les supprimer.

Sur le plan géographique, une SCPI peut cibler plusieurs zones (Paris, grandes métropoles, régions françaises ou même l’Europe), en fonction de sa stratégie.

Enfin, la granularité a aussi son importance. Un portefeuille composé d’un grand nombre d’actifs de taille intermédiaire par rapport à la taille de la SCPI, sera souvent plus souple et plus résilient qu’un portefeuille concentré sur quelques grands immeubles monolocataires.

Le niveau d’endettement de la SCPI

Certaines SCPI choisissent d’avoir recours à l’emprunt pour financer leurs acquisitions. D’autres font le choix d’une croissance organique, sans recours à l’endettement, dans le cadre d’une stratégie plus prudente.

L’endettement n’est pas forcément un point négatif. S’il reste raisonnable (entre 15 et 30 %), il peut permettre d’accélérer le développement du parc sans peser sur les performances. En revanche, un endettement plus élevé (proche de 40 %), surtout pour une SCPI jeune, doit vous alerter.

Le prix de la part par rapport à la valeur de reconstitution

Enfin, pour évaluer le potentiel d’une SCPI, il est essentiel de comparer le prix de souscription à sa valeur de reconstitution. Cette dernière correspond à la valeur de réalisation augmentée des droits et frais nécessaires pour racheter le patrimoine immobilier de la SCPI à la date du calcul de cette valeur.

Un prix de part inférieur à la valeur de reconstitution peut suggérer un potentiel de revalorisation. À l’inverse, un prix largement supérieur invite à la prudence.

Tous ces critères peuvent vous permettre d’analyser globalement, à la date de votre investissement, le placement immobilier sur le long terme. Pour affiner votre analyse, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un conseiller spécialisé Norma Capital. Il vous aidera à choisir la ou les SCPI les mieux adaptées à votre objectif d’épargne et à votre profil.

Quels critères permettent d’évaluer la performance d’une SCPI ?