Fiscalité des SCPI : 5 questions fréquentes

Fiscalité des SCPI : 5 questions fréquentes

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La fiscalité des SCPI est un élément important à prendre en compte avant d’investir. Selon le mode de détention, le profil de l’investisseur et le type de SCPI, l’imposition des revenus immobiliers peut varier sensiblement. Voici les réponses aux questions les plus courantes pour mieux comprendre le fonctionnement fiscal des SCPI.

Comment sont imposés les revenus des SCPI ?

Les revenus potentiels issus des SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont donc soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Chaque associé déclare la quote-part de loyers perçus correspondant à ses parts de SCPI, au prorata de sa détention.

L’imposition dépend du régime fiscal choisi :

  • le régime micro-foncier, applicable si le total des revenus fonciers est inférieur à 15 000 € par an, offre un abattement de 30 %.
  • le régime réel permet de déduire les frais de gestion de la SCPI, les intérêts d’emprunt, et certaines charges d’entretien.

La société de gestion SCPI communique chaque année un relevé fiscal détaillant les montants à déclarer, qu’on appelle IFU, c’est-à-dire « Imprimé Fiscal Unique ».

Quelle fiscalité selon le type de SCPI ?

SCPI en pleine propriété : imposition classique

Les associés perçoivent directement les loyers, imposés comme des revenus fonciers. Le taux d’imposition dépend du revenu global du contribuable. Les plus-values en cas de revente des parts sont soumises au régime des plus-values immobilières, avec abattement progressif selon la durée de détention.

SCPI en démembrement

Dans le cas d’une SCPI en démembrement, la fiscalité dépend de la qualité du détenteur :

  • le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers et n’est donc pas imposé pendant la période de démembrement.
  • l’usufruitier perçoit les revenus potentiels et en déclare le montant comme des revenus fonciers.

Ce mécanisme peut être utile pour transmettre son patrimoine ou optimiser son imposition, sous réserve d’un accompagnement adapté.

SCPI via une assurance-vie : fiscalité allégée

Les SCPI logées dans une assurance-vie bénéficient d’une fiscalité plus douce. Les revenus potentiels sont capitalisés dans le contrat, et l’imposition ne s’applique qu’en cas de rachat, selon l’ancienneté du contrat. Après 8 ans, les gains potentiels bénéficient d’un abattement annuel de 4 600 € (9 200 € pour un couple).

SCPI à crédit : déduction des intérêts d’emprunt

Si vous achetez des parts de SCPI à crédit¹, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui peut réduire la base imposable. Il est également possible de déduire un certain nombre d’éléments, tels que les frais de dossier, les intérêts d’emprunt, ou bien encore, les cotisations d’assurance de prêt.

Attention toutefois : l’effet de levier peut amplifier le risque financier en cas de baisse de revenus locatifs.

Lire aussi : SCPI à crédit

Quelle fiscalité en cas de revente des parts de SCPI ?

La cession de parts de SCPI génère une plus-value immobilière soumise à l’impôt (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %).

Des abattements pour durée de détention s’appliquent :

  • exonération totale d’impôt après 22 ans,
  • exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans.

Bon à savoir : certaines SCPI investissant à l’étranger appliquent la fiscalité des pays européens dans lesquels les actifs immobiliers sont détenus, évitant ainsi la double imposition grâce aux conventions fiscales.

Quelle fiscalité des SCPI pour les non-résidents ?

Les non-résidents fiscaux français sont également imposables en France sur les revenus immobiliers de leurs SCPI – françaises. En ce qui concerne les SCPI européennes, ils ne seront pas imposés en France, mais potentiellement fiscalisés dans leur pays de résidence fiscale.

Les revenus sont soumis à une imposition minimale, sauf option pour le taux moyen lors de la déclaration, lorsque celui-ci est plus favorable. À défaut, ils sont taxés à 20 % jusqu’à 29 315 € pour les revenus perçus en de revenus 2024, puis à 30 % au-delà. Les plus-values relèvent du même régime que pour les résidents. (Source : impots.gouv.fr)

Les conventions fiscales internationales peuvent toutefois limiter la double imposition, selon le pays de résidence.

Comment investir en SCPI de rendement ?

Les SCPI de rendement représentent la majorité des produits de placement immobilier collectif. Elles visent à générer des revenus réguliers grâce à un portefeuille de SCPI diversifié d’immeubles professionnels (SCPI de bureaux, commerces, logistique).

Focus Norma Capital

Norma Capital gère plusieurs SCPI diversifiées et veille à une transparence totale sur les informations fiscales transmises aux associés.

Nos équipes accompagnent les investisseurs pour leur permettre de comprendre le cadre d’imposition applicable à leurs placements et de choisir le mode de détention le plus adapté à leur profil.

Attention : chez Norma Capital, nous conseillons sur l’investissement en SCPI, mais nous ne faisons pas de conseil fiscal. Cet article n’a pas pour objet de réaliser un conseil fiscal. Nous vous invitons à vous rapprocher de conseillers spécialisés.

Comment optimiser la fiscalité de ses SCPI ?

Plusieurs leviers peuvent permettre de réduire la pression fiscale :

Il est recommandé de se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine pour adapter ces solutions à sa situation personnelle.

Les risques liés à l’investissement en SCPI

Comme tout placement immobilier, la SCPI comporte plusieurs risques :

  • risque de perte en capital,
  • risque de liquidité lors de la revente des parts,
  • risque lié aux revenus locatifs (vacance, impayés),
  • risque fiscal en cas de changement de réglementation.

Ces risques doivent être intégrés à la réflexion avant toute souscription.

Ce qu’il faut retenir

La fiscalité des SCPI dépend du type de détention, du profil de l’investisseur et du support choisi.

Bien comprendre ces mécanismes peuvent permettre de mieux anticiper son imposition, d’éviter les mauvaises surprises et de chercher à bâtir et transmettre un patrimoine durable.

Les équipes de Norma Capital accompagnent chaque investisseur pour :

  • analyser sa situation,
  • bien choisir sa SCPI, la meilleure structure adaptée à ses besoins,
  • comprendre les impacts fiscaux de son investissement immobilier, en toute transparence.

Lire aussi :

 

¹ L’investissement à crédit comporte des risques et peut conduire à des situations de surendettement. Nous vous invitons à vous renseigner et interroger les établissements spécialisés le cas échéant.

Une société civile de placement immobilier (SCPI) est un organisme de placement collectif prenant forme d’une société non cotée en bourse. La SCPI, appelée également « pierre-papier » est un placement immobilier locatif avec un horizon d’investissement de long terme (source : economie.gouv.fr).

L’investissement en SCPI présente des risques : un risque de perte en capital, un risque de liquidité, le risque lié au marché immobilier (baisse de la valeur des actifs, vacance locative, diminution des loyers). Ce placement doit s’envisager sur le long terme.

Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.

Les investissements passés ne préjugent pas des investissements futurs.

Le présent article est un contenu à but explicatif et publicitaire.