Quels sont les frais quand on investit en SCPI ?

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Quels sont les frais quand on investit en SCPI

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Investir en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) vous permet d’accéder à l’immobilier indirect de manière mutualisée, sans avoir à gérer directement les biens. En contrepartie, ce placement en pierre papier comporte des frais. Deux grandes catégories sont à connaître : les frais de souscription et les frais de gestion. Il existe d’autres frais précisés dans la documentation réglementaire de la SCPI qui vous est fournie préalablement à toute souscription. Découvrez-les en détail.

Les frais de souscription des parts de SCPI

Lorsque vous investissez en SCPI, vous achetez des parts dans un placement collectif, la SCPI. La société de gestion gère ensuite la SCPI et emploie le capital investi dans la SCPI pour acquérir un parc immobilier afin de le mettre en location dans l’objectif de générer des revenus potentiels pour ses associés.

Comme pour tout achat immobilier, cette opération entraîne des frais pour l’investisseur. On parle ici de frais de souscription, qui représentent un pourcentage du prix de souscription de la part. Ils ont pour objet de rémunérer la prospection et la recherche de capitaux, la préparation et d’exécution des programmes d’investissement, et le financement bancaire éventuel. Ils permettent aussi d’assurer le remboursement de tous les frais exposés pour les études, recherches, et démarches nécessaires à la constitution du patrimoine.

Ces frais, généralement compris entre 8 % et 12 %, sont inclus dans le prix des parts de SCPI, toujours indiqué sur tous les documents de souscription. Et c’est d’ailleurs, en retenant ce prix de souscription frais inclus qu’est calculé le taux de rendement annuel d’une SCPI.

Par exemple, si vous investissez 100 000 € dans une SCPI affichant un rendement locatif de 6 % net de frais de gestion, vous pourriez percevoir 6 000 € de revenus sur un an. En revanche, si vous décidez de revendre vos parts rapidement, la valeur de retrait pourrait être de 90 000 €, en raison des 10 % de frais de souscription (frais moyens constatés sur le marché).

Certaines SCPI récentes prétendent supprimer les frais de souscription. En réalité, ces modèles alternatifs intègrent d’autres types de frais, souvent plus élevés. Il est donc important d’étudier l’ensemble des frais de la SCPI avant d’investir.

Les frais de gestion de la SCPI

En investissant en SCPI, vous déléguez toute la gestion à une société spécialisée. En contrepartie de ce service clé en main, des frais de gestion sont prélevés chaque année sur les revenus générés par le patrimoine immobilier. Le rendement communiqué par la SCPI, aussi appelé taux de distribution, est donc toujours exprimé net de frais de gestion.

Financer les frais de structure

Les frais de structure couvrent les coûts de fonctionnement global de la société de gestion. Ils ne concernent pas directement les actifs immobiliers, mais tout ce qui relève de la gestion administrative, réglementaire et relationnelle de la SCPI.

Cela inclut par exemple la gestion courante de la société, l’organisation des assemblées générales, l’envoi régulier d’informations aux associés sur les performances de la SCPI ainsi que la réalisation d’une expertise indépendante annuelle du patrimoine. L’ensemble de ces actions renforce la transparence de la société, soutient une gouvernance saine et entretient une relation de confiance durable avec les investisseurs.

Financer l’expertise de la société de gestion

Gérer une SCPI nécessite une véritable expertise qui consiste notamment à sélectionner les bons actifs, à négocier leur acquisition, à les intégrer au portefeuille existant et à ajuster la stratégie en fonction du marché.

Les frais de gestion permettent de financer les équipes spécialisées qui accompagnent chaque décision d’investissement. Cette expertise s’inscrit dans une logique de performance globale de la SCPI, en veillant à ce que le patrimoine soit cohérent, équilibré, et potentiellement capable de générer un rendement net stable au fil du temps.

Ces frais couvrent également la gestion et la tenue de la comptabilité, la gestion de la trésorerie et la distribution des revenus aux associés.

Financer les coûts liés à la gestion du portefeuille

La société de gestion supporte toutes les charges liées à la détention et à l’entretien de ses actifs. Ils incluent par exemple :

Les taxes foncières et les autres charges.

L’ensemble des démarches liées à la recherche et à la gestion des locataires (signature des baux, états des lieux, encaissement des loyers, relances en cas d’impayés, etc.).

Permettre d’accéder à des investissements à fort potentiel

Investir en SCPI permet aux particuliers d’accéder à des actifs immobiliers habituellement réservés aux investisseurs professionnels : immeubles d’activité, établissements de santé, ou encore biens situés en Europe. Ces opportunités sont souvent hors de portée des particuliers.

Les autres frais à prendre en compte

D’autres frais sont à prévoir, comme les frais de retrait et de cession de parts et les frais d’arbitrage du patrimoine immobilier.

Il faut également prendre en compte les frais liés au pilotage et à la réalisation des travaux sur le patrimoine.

Les frais liés aux SCPI Norma Capital

Chez Norma Capital, nous gérons trois SCPI de rendement à capital variable, et labellisées ISR : NCap Régions, NCap Éducation Santé et NCap Continent. Nos SCPI partagent toutes la  même philosophie : une gestion mesurée, ancrée dans les territoires, associée à une approche équilibrée du patrimoine.

NCap Régions cible des actifs tertiaires (bureaux, commerces, locaux d’activité) implantés dans les régions françaises.

NCap Éducation Santé, de son côté, se spécialise dans des biens à fort impact sociétal, en France comme en Europe, dans les secteurs de la santé et de l’éducation.

Enfin, NCap Continent vous permet d’accéder à des actifs situés en Europe, pour une diversification géographique de vos investissements.

Pour nos trois SCPI, les frais de souscription s’élèvent à 10 % HT du montant investi. Les frais de gestion, quant à eux, varient légèrement :

10 % HT pour NCap Régions.
10 % HT pour NCap Éducation Santé.
et 12 % HT pour NCap Continent.

Prenons l’exemple de NCap Régions. Pour un investissement de 100 000 €, le taux de distribution net de frais de gestion s’élève à 5,72 % (rendement net 2024) depuis la création de la SCPI. Cela représente 5 720 € de dividendes annuels versés à l’investisseur (avant sa fiscalité personnelle). En cas de revente prématurée, la valeur de retrait serait de 90 000 €.

Les performances passées ne préjugent en rien des performances futures.

Un investissement accessible, mais à appréhender en toute transparence

Chez Norma Capital, nous privilégions la transparence et l’équilibre. Nos SCPI sont conçues pour offrir une répartition cohérente entre les frais de fonctionnement et le potentiel de rendement net.

Avant de vous engager, prenez le temps de comparer les différents types de SCPI, d’analyser la composition du patrimoine, les frais prélevés, et les objectifs affichés. Gardez en tête que le rendement n’est pas garanti. La valeur des parts peut également varier à la hausse comme à la baisse, avec un risque de perte en capital.

Pour investir en toute confiance dans l’optique de valoriser son patrimoine, n’hésitez pas à faire appel à un conseiller spécialisé Norma Capital. Il saura vous orienter vers la SCPI la plus adaptée à votre profil et à vos objectifs d’épargne.