Investir dans l’immobilier de santé via une SCPI : une opportunité stratégique pour diversifier votre patrimoine

Accueil
Immobilier de santé

Une question ?

Nous contacter

L’immobilier de santé, englobant des actifs tels que les cliniques, EHPAD, et centres médicaux, représente une classe d’actifs en pleine croissance. Cet article explore les raisons pour lesquelles investir dans ce secteur via des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) peut être une stratégie à étudier pour les investisseurs en quête de diversification et de rendement.

Qu’est-ce que l’immobilier de santé ?

Définition et typologie des actifs

L’immobilier de santé regroupe les biens immobiliers et les établissements qui se consacrent aux services de santé et aux soins médicaux. Vous y retrouvez différents actifs, notamment :

Les cabinets médicaux ;
Les cliniques ;
Les EHPAD ;
Les établissements de soins de longue durée ;
Les maisons de retraite.

Pourquoi investir dans l’immobilier de santé ?

Résilience du secteur face aux cycles économiques

Tout le monde a besoin de se faire soigner. En effet, quelle que soit la situation économique, les personnes ont besoin des services médicaux. Les biens immobiliers destinés à cette fonction bénéficient donc d’une demande constante.

Demande croissante liée au vieillissement de la population et aux besoins médicaux accrus

Les baby-boomers arrivent à l’âge de la retraite. Les besoins en soins de santé sont donc croissants. Les acteurs du secteur de la santé bénéficient de cette tendance démographique.

Rendements attractifs et sécurisation des revenus locatifs

Les loyers potentiels provenant des établissements de santé sont la plupart du temps perçus grâce à des locataires spécialisés et des baux commerciaux longue durée, donc sur le long terme. Dans le cadre des SCPI, certains baux commerciaux peuvent prévoir des mécanismes d’indexation des loyers.

La SCPI de Norma Capital spécialisée en immobilier de santé (et dans l’éducation)

Présentation de la SCPI NCap Éducation Santé

Cette SCPI investit dans des solutions sociales et des secteurs à utilité publique. Elle vise des opérateurs engagés dans le domaine de la santé et de l’éducation.

Créée en 2018, NCap Éducation Santé fait partie des premières SCPI à capital variable labellisées ISR immobilier. Elle investit dans des actifs liés à la santé, à l’éducation et au bien-être, en intégrant des critères ESG pour conjuguer utilité sociale, stabilité et performance durable.

Avantages d’investir via des SCPI de santé

Votre investissement dans une SCPI de santé vous permet une répartition de votre capital sur plusieurs établissements. Cela vise à réduire l’impact des risques locatifs liés à un seul bien ou un seul locataire.

La SCPI représente en outre la possibilité d’investir avec quelques centaines d’euros. Cela vaut notamment pour NCap Education Santé, accessible à partir de 1 010 €.

Aussi, les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion agréées par l’Autorité des Marchés Financiers. Il s’agit donc d’un investissement sans contrainte locative pour les investisseurs.

Performance potentielle et perspectives du marché de l’immobilier de santé

Analyse des rendements récents des SCPI de santé

Les SCPI de santé proposent aux épargnants un taux de distribution équivalent à la moyenne de l’ensemble des SCPI. Le rendement moyen s’élevait à 4,5 % en 2023 (source : ASPIM). Il est passé à 5 % en 2024 (source : Pierrepapier.fr). Le taux de distribution moyen pour les SCPI de santé en 2025 s’élevait quant à lui à 4,2 % (source : ASPIM).

Tendances du marché

Le secteur des SCPI de santé est en plein développement ces dernières années. Il est porté notamment par la croissance des besoins en infrastructures médicales. Il peut s’inscrire dans une démarche de diversification pour les nouveaux investisseurs désireux d’allier un potentiel rendement et impact sociétal.

Comment intégrer l’immobilier de santé dans sa stratégie patrimoniale ?

Évaluation de son profil d’investisseur et de ses objectifs

Un expert (Conseiller en Investissement ou Conseiller en gestion de patrimoine) vous aide à déterminer votre profil d’investisseur. Il s’appuie sur votre tolérance aux risques, votre horizon de placement et vos objectifs de placements.

Les objectifs sont divers : revenus complémentaires, valorisation de votre capital ou encore constitution d’une épargne. Ici, tout dépend de vos projets de vie et de votre horizon de placement.

Diversification du portefeuille et allocation d’actifs

La diversification d’un portefeuille SCPI permet de répartir les risques et contribue à optimiser le rendement global.

Veillez à avoir une allocation d’actifs bien équilibrée pour viser à rechercher une cohérence dans votre investissement, sans garantie de stabilité et de rentabilité.

Considérations fiscales et légales

Les SCPI de santé (au même titre que d’autres typologies de SCPI de rendement) sont soumises à la fiscalité des revenus fonciers (revenus fonciers de source française, et/ou étrangère selon les SCPI).

Risques et points de vigilance

Réglementation du secteur de la santé

Les nombreuses modifications des politiques de santé influencent parfois la rentabilité des établissements. Cela risque d’influencer directement la rentabilité des établissements et, indirectement, les revenus potentiels des SCPI. Par exemple, lorsqu’une réforme réduit les remboursements de certains actes, une clinique peut voir ses marges se réduire et chercher à renégocier son bail. De même, l’obligation pour un Ehpad d’investir rapidement dans de nouvelles normes de sécurité peut fragiliser sa trésorerie, entraînant un risque accru pour le recouvrement des loyers perçus par la SCPI.

Qualité des locataires et gestion des baux

Le risque locatif d’une SCPI de santé repose principalement sur la solidité financière des exploitants privés.

Malgré une demande structurellement soutenue, certains opérateurs peuvent rencontrer des difficultés économiques ou réglementaires. Cela peut affecter leur capacité à honorer les loyers. Par ailleurs, des baux trop courts peuvent entraîner des périodes de vacance locative.

Liquidité des parts de SCPI

Les SCPI de santé n’étant pas cotées en bourse, elles présentent une liquidité moins flexible. La revente des parts peut donc s’avérer plus longue.

Synthèse des avantages et des risques de l’investissement en immobilier de santé via les SCPI

Investir dans des SCPI de santé peut contribuer à diversifier votre patrimoine. Vous pouvez bénéficier de potentiels rendements attractifs grâce à une vraie demande pour les infrastructures médicales. Vous pouvez aussi éventuellement profiter d’une certaine stabilité financière grâce aux tendances démographiques et sociales actuelles. Ces SCPI sont donc potentiellement moins sensibles à certaines fluctuations économiques et tendances sociétales. Exemple : le développement du télétravail ou l’essor de la vente en ligne n’impactent pas les SCPI de santé de la même manière que des SCPI de bureaux ou commerces.

Conseils pour une démarche d’investissement éclairée et adaptée à son profil

Évaluez vos objectifs, votre tolérance au risque et diversifiez vos placements. Sélectionnez des SCPI solides, conseillées par des professionnels du secteur. Informez-vous sur la fiscalité. Enfin, n’hésitez pas à contacter un conseiller Norma Capital qui propose différentes typologies de SCPI, dont NCap Education Santé, une SCPI de référence dans cette catégorie.