Immobilier locatif en direct ou investissement en parts de SCPI ?

Investir dans l’immobilier est une excellente façon pour bâtir votre patrimoine et diversifier vos revenus. Mais choisir entre l’immobilier locatif direct ou de l’immobilier indirect comme l’achat de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) peut s’avérer compliqué. Chacune de ces deux options a ses propres avantages et inconvénients. Il est donc essentiel de bien comprendre les mécanismes et les stratégies à adopter pour rechercher l’investissement le plus adapté à ses besoins. Prenez le temps de lire ce guide indicatif avant de vous lancer.

L’investissement en direct via l’immobilier locatif

Définition

L’investissement en immobilier locatif en direct consiste à acheter un bien immobilier, neuf ou ancien, dans le but de le louer.

En clair, vous devenez propriétaire d’un bien que vous proposez en location vide ou meublée (LMNP). Vous recevez ensuite des loyers mensuels, qui viennent constituer une source de revenus immobiliers réguliers potentiels.

Quels sont les avantages de l’investissement immobilier en direct ?

Vous bénéficiez, tout d’abord, d’un contrôle total sur votre maison ou votre appartement. Vous avez la liberté de choisir vos locataires, de déterminer les travaux à réaliser ou encore d’adapter les conditions de la location.

Dans le même temps, investir en immobilier locatif direct vous permet de définir vos propres critères d’investissement (type de bien, ville, surface) en fonction de vos ressources et de vos objectifs financiers.

Vous profitez, par ailleurs, d’un potentiel de rendement locatif. Les gains provenant des loyers vous reviennent en totalité, après déduction, bien entendu, des frais liés à la gestion du bien comme par exemple les frais de copropriété, taxes foncières etc…

Enfin, l’immobilier locatif en direct présente des avantages fiscaux¹ intéressants. Vous pouvez bénéficier, par exemple du statut LMNP (le dispositif lié à la loi Pinel n’existe plus depuis fin 2024). Ces dispositifs réduisent le montant de vos impôts, ce qui améliore la rentabilité nette de votre investissement.

Inconvénients et contraintes de l’investissement immobilier en direct

En premier lieu, le ticket d’entrée d’un investissement locatif est élevé. Vous devez donc disposer d’un apport personnel et recourir, éventuellement, à un crédit immobilier pour financer votre acquisition.

Par ailleurs, la gestion du bien immobilier est chronophage. Elle demande du temps, de l’énergie et une certaine expertise. Vous pouvez certes faire appel à une agence immobilière pour gérer vos biens, mais cela augmente nécessairement vos charges car l’agence appliquera ses frais de gestion locative annuelle (moyenne de marché d’environ 7% annuel – source : Crédit Agricole Immobilier).

Enfin, ce type d’investissement vous expose à plusieurs risques : baisse du marché immobilier, loyers impayés, vacance locative ou encore travaux imprévus qui peuvent peser sur la rentabilité. Sans compter les frais courants incompressibles, comme les frais de syndic, les charges de copropriété et la taxe foncière.

L’investissement immobilier indirect : l’exemple des parts de SCPI

Définition

La SCPI est un placement collectif permettant d’investir indirectement dans l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces, entrepôts…) et de percevoir des loyers sous forme de dividendes sans gérer directement les biens. Acheter des parts de SCPI vous permet donc d’investir indirectement dans l’immobilier.

En pratique, vous devenez propriétaire de part d’une SCPI, qui détient un parc immobilier pouvant être diversifié, constitué d’immeubles commerciaux, résidentiels, de santé ou de bureaux, gérés par un professionnel, la société de gestion de la SCPI.

Les loyers perçus par la SCPI peuvent ensuite être redistribués chaque année aux associés, sous forme de dividendes éventuels, déduction faite des frais liés à la vie et la gestion de la SCPI.

Ce type de placement peut convenir à de nombreux profils, y compris aux particuliers souhaitant se constituer une épargne immobilière indirecte.

Avantages de l’achat de parts de SCPI

L’un des principaux avantages des SCPI est la gestion déléguée. En investissant dans des parts de SCPI, vous n’avez pas à vous soucier de la gestion quotidienne de votre patrimoine immobilier.

Autre avantage majeur : le ticket d’entrée peut être faible. Quelques centaines d’euros suffisent pour commencer à investir. Il est également possible d’investir à crédit dans une SCPI, en finançant l’achat des parts par le crédit².

Les SCPI vous permettent, par ailleurs, de diversifier votre épargne immobilière. Vous pouvez investir dans un portefeuille de biens situés dans des zones géographiques et dans des secteurs différents (bureaux, commerces, immobilier de santé, etc.).

Enfin, certaines SCPI peuvent offrir un rendement attractif. En 2024 :

• Le taux de distribution moyen s’établissait à 4,72 % contre 4,52 % en 2023 (source).

Inconvénients et contraintes des SCPI

Comme tous les placements immobiliers, ces investissements restent exposés aux fluctuations du marché. En cas de crise, une baisse de la valeur des parts peut entraîner une perte en capital. Dans le même temps, les revenus ne sont pas garantis.

Autre point à prendre en compte : l’immobilisation du capital. Certaines SCPI, notamment à capital fixe, ne permettent pas de retirer ses fonds rapidement. Il faut en effet passer par un marché secondaire, ce qui peut rallonger les délais de revente.
Les SCPI de rendement à capital variable ont de leur côté un fonctionnement plus souple concernant les conditions de retrait. En effet, l’associé peut demander à tout moment le retrait de ses parts auprès de la société de gestion. Le prix de revente est connu au moment de la demande (valeur de retrait de la SCPI). En revanche, la SCPI devra afficher un montant de collecte de fonds (nouvelles souscriptions de parts), supérieur au niveau des demandes de retrait. C’est le fonctionnement applicable sur l’ensemble des SCPI de Norma Capital.

Il est également essentiel de prendre en compte le risque lié à l’évolution du marché immobilier. En cas de baisse des prix, la valeur de vos parts peut diminuer.

Enfin, l’investissement en SCPI entraîne notamment des frais de souscription et de gestion. Ces coûts réduisent la rentabilité nette, en contrepartie d’une gestion entièrement déléguée à la société en charge de la SCPI.

Comment choisir entre les deux ?

Le choix entre l’immobilier locatif en direct et l’investissement immobilier indirect tel qu’en parts de SCPI dépend de plusieurs critères.

SCPI ou immobilier en direct : quel profil investisseur ?

Si vous avez du temps, un apport important et que vous souhaitez prendre votre investissement en main, optez de préférence pour l’investissement en immobilier en direct.

En revanche, si vous recherchez un placement plus simple, sans tracas de gestion, avec un faible ticket d’entrée, tournez-vous vers l’achat de parts de SCPI.

Quels objectifs financiers ?

Si votre objectif d’épargne est d’assurer la diversification de vos investissements, dirigez-vous vers les parts de SCPI.

En revanche, si vous recherchez à percevoir un revenu complémentaire tout en devenant propriétaire d’un bien, l’investissement en direct dans l’immobilier est à privilégier.

Conseil pour combiner les deux solutions

Combiner investissement en SCPI et immobilier locatif en direct est une excellente façon de diversifier son patrimoine, de répartir les risques et d’adapter sa stratégie à différents objectifs financiers.

L’immobilier en direct vous offre un contrôle total sur votre bien et peut vous permettre de bénéficier d’avantages fiscaux. Les SCPI se distinguent, quant à elles, par leur simplicité de gestion et la mutualisation des risques sur un large parc immobilier.

En combinant ces deux approches, vous construisez une stratégie d’investissement équilibrée, souple et plus résiliente face aux aléas du marché.

Synthèse des bonnes pratiques pour un investissement SCPI réussi

Pour mettre toutes les chances de votre côté dans votre projet d’investissement en SCPI, mieux vaut ne pas se lancer seul. En vous appuyant sur des conseillers en gestion de patrimoine, vous bénéficiez d’un regard d’expert pour effectuer le meilleur placement financier. Chez Norma Capital, nous vous aidons à sélectionner la SCPI la mieux adaptée à vos objectifs afin de construire une stratégie d’épargne immobilière solide et cohérente.