Investir en SCPI à crédit¹ : constituez votre patrimoine grâce à l’effet de levier
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L’investissement en Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) à crédit permet aux épargnants de se constituer un patrimoine immobilier sans mobiliser l’intégralité de leur épargne. Cet article explore les risques, les avantages, les modalités et les précautions à prendre pour réussir un tel investissement.
Pourquoi investir en SCPI à crédit ?
Profiter de l’effet de levier du crédit
Acheter une SCPI à crédit peut être intéressant si le remboursement est peu coûteux, et si vous recevez des dividendes intéressants. Les experts parlent d’« effet de levier ». Vous achetez des parts avec un crédit et remboursez celui-ci avec vos éventuels dividendes.
Se constituer un patrimoine immobilier avec un effort d’épargne limité
Vous n’avez pas besoin d’un capital initial conséquent. L’effort d’épargne demandé peut donc s’avérer acceptable. Cela vous permet de bénéficier potentiellement sur le long terme de la valorisation de votre investissement bien que celui-ci ne soit pas sans risque (les revenus des SCPI n’étant pas garantis, vous devrez dans tous les cas rembourser vos échéances, même si les revenus potentiels de la SCPI fluctuent négativement).
Rechercher à optimiser sa fiscalité grâce à la déduction de différentes charges afférentes à l’opération à crédit
Les intérêts que vous payez dans le cadre du financement de vos parts de SCPI sont déductibles de vos revenus fonciers dans le cadre d’un investissement à crédit. En effet, il est possible de déduire fiscalement un certain nombre d’éléments : frais de dossier, intérêts d’emprunts, cotisations d’assurances de prêt notamment. Ce qui peut contribuer à réduire votre base imposable.
Les différentes options de financement pour l’achat de parts de SCPI
Le prêt amortissable : caractéristiques et avantages
Un prêt amortissable est remboursé tous les mois. Il s’étend habituellement sur une durée allant de 10 à 25 ans. Vous remboursez une mensualité souvent fixe, comprenant le remboursement du capital emprunté et les intérêts à taux fixe. Son principal avantage est de voir ses intérêts diminuer au fil du temps.
Le prêt in fine : fonctionnement et intérêts
Vous ne remboursez que les intérêts d’emprunt. Ces derniers sont fixes. Lorsque le crédit arrive à échéance, vous remboursez la totalité de votre emprunt. Chaque mensualité est donc plus faible qu’avec un crédit amortissable. Vous serez en revanche sollicité par l’organisme de crédit pour un nantissement d’actifs visant à garantir le prêt (sous forme de contrat d’assurance-vie nanti par exemple). Les garanties sont donc plus contraignantes que via un crédit amortissable classique, et nécessite de disposer d’un certain niveau d’épargne que vous serez prêt à immobiliser pendant toute la durée du financement.
Les étapes clés pour investir en SCPI à crédit
Évaluation de sa capacité d’endettement et de son profil d’investisseur
Vous avez un profil idéal lorsque votre capacité d’endettement ne dépasse pas 35 % de vos revenus nets, assurance comprise (idéalement 33 % de taux généralement admis). Par ailleurs, votre profil d’investisseur détermine votre horizon de placement financier, votre tolérance au risque, vos objectifs patrimoniaux ainsi que votre situation fiscale. Toutes ces informations aident à choisir le montage financier et le type de SCPI les plus appropriés pour vous.
Sélection de la SCPI adaptée à ses objectifs patrimoniaux
La SCPI de rendement locatif vise le revenu régulier. Les SCPI fiscales s’intéressent à la réduction d’impôts. Les SCPI de plus-value privilégient la revalorisation du capital à long terme. Le meilleur choix de SCPI, c’est celui qui répond à votre objectif patrimonial.
Traditionnellement les opérations à crédit en SCPI concernent quasi exclusivement les SCPI de rendement, ces dernières distribuant des revenus potentiels réguliers, permettant ainsi de rembourser en partie les mensualités de crédit.
Montage du dossier de financement et choix de l’établissement prêteur
Le montage du dossier de financement inclut la présentation de votre situation financière ainsi qu’une simulation de crédit. Celle-ci prend en compte le rendement potentiel/prévisionnel des SCPI et vos objectifs patrimoniaux.
Concernant l’établissement prêteur, vous pouvez vous tourner vers les banques traditionnelles, des courtiers spécialisés ou des organismes spécialisés en financement de parts de SCPI et pouvant être recommandé par un conseiller financier.
Comparez les offres et faites attention aux frais annexes !
Les avantages fiscaux liés à l’investissement en SCPI à crédit
Déduction des intérêts d’emprunt des revenus fonciers
Les intérêts d’emprunt et le coût de l’assurance emprunteur sont déduits de vos revenus fonciers perçus. Cet avantage diminue peu à peu dans le temps avec l’amortissement de l’emprunt.
Impact sur l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux
Comme différentes charges sont déductibles de vos revenus fonciers, votre base imposable est moindre. Il s’agit ainsi d’un outil pour rechercher à optimiser votre fiscalité.
Par ailleurs, seuls les revenus potentiels nets après déduction des intérêts d’emprunt sont soumis aux prélèvements sociaux.
Les risques et précautions à considérer
Risque de variations des dividendes de la SCPI
Le contexte économique et le marché immobilier ont un impact sur la SCPI et sa performance éventuelle. Si la performance de distribution de la SCPI baisse, cela affecte les revenus que vous pouvez percevoir. Il est donc important de vous renseigner sur le taux d’occupation des SCPI pour éviter la baisse des rendements.
Il faut donc vous renseigner sur les performances historiques de rendement de la SCPI, ainsi que sa bonne santé financière globale : les taux d’occupations des immeubles détenus, l’état actuel ainsi que les perspectives de la SCPI.
Variation des taux d’intérêt et impact sur le coût du crédit
Il est possible que les taux d’intérêt variable évoluent. S’ils augmentent, le coût de votre crédit augmente. La rentabilité de votre investissement en SCPI s’en trouve alors impactée.
Bon à savoir : La majorité des offres de financement SCPI sont à taux fixe (qui ne fluctuent pas).
Importance de la diversification du portefeuille de SCPI
Répartissez vos investissements entre plusieurs SCPI. Vous pouvez investir dans des typologies différentes d’immobiliers (bureaux, commerces, logistique, santé etc…) et des zones géographiques variées. Cela permet une plus large diversification de votre investissement SCPI à crédit : sur différentes SCPI détenant elles-mêmes un parc immobilier largement diversifié.
Synthèse des bénéfices de l’investissement en SCPI à crédit
L’investissement en SCPI à crédit vous aide à vous constituer un patrimoine immobilier sans mobiliser la totalité de votre épargne. Vous profitez de l’effet de levier du crédit.
De plus, l’acquisition de part de SCPI à crédit offre certains avantages fiscaux. Vous bénéficiez d’une déduction fiscale d’un certain nombre d’éléments : frais de dossier, intérêts d’emprunts, cotisations d’assurances de prêt notamment.
Adressez-vous à un conseiller en gestion de patrimoine pour un accompagnement personnalisé
Bien investir en SCPI à crédit demande une analyse approfondie de votre situation personnelle, de vos objectifs et de votre capacité d’endettement. Les conseillers en gestion de patrimoine de Norma Capital vous aident à choisir les SCPI alignées avec vos objectifs. Ils vous accompagneront afin de réaliser un projet d’investissement SCPI à crédit, en adéquation avec votre situation patrimoniale et vos objectifs de placement.
Pour en savoir plus :
¹ L’investissement à crédit comporte des risques et peut conduire à des situations de surendettement. Nous vous invitons à vous renseigner et interroger les établissements spécialisés le cas échéant.
Une société civile de placement immobilier (SCPI) est un organisme de placement collectif prenant forme d’une société non cotée en bourse. La SCPI, appelée également « pierre-papier » est un placement immobilier locatif avec un horizon d’investissement de long terme (source : economie.gouv.fr).
Toute souscription de parts ou actions dans un produit financier, tel que les SCPI, doit être faite en considération de votre appétence aux risques et vos objectifs d’investissement. Il est important de se faire conseiller par des conseillers spécialisés en connaissant des rémunérations et frais prélevés par ces intermédiaires.
L’investissement en SCPI présente des risques : un risque de perte en capital, un risque de liquidité, le risque lié au marché immobilier (baisse de la valeur des actifs, vacance locative, diminution des loyers). Ce placement doit s’envisager sur le long terme.
Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.
Les investissements passés ne préjugent pas des investissements futurs.
Le présent article est un contenu à but explicatif et publicitaire.