Comprendre le parc immobilier des SCPI : composition et gestion

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Parc immobilier

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Le parc immobilier d’une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) représente l’ensemble des biens immobiliers détenus et gérés par celle-ci. Analyser la composition et la gestion de ce parc est essentiel pour les investisseurs souhaitant évaluer la performance et la solidité de leur placement.

Qu’est-ce qu’un parc immobilier en SCPI ?

Comprendre ce qu’est un parc immobilier est important pour tout investisseur.

Définition et importance pour les investisseurs

Un parc immobilier est composé de l’ensemble des biens (bureaux, commerces, locaux d’activité, immobilier de santé ou éducation etc…) dont s’occupe le gestionnaire de la SCPI.

Le parc immobilier est important car il constitue la source de potentiels loyers. Aussi, s’il n’est pas suffisamment diversifié, manque d’attractivité ou n’est pas qualitatif (mal situé par exemple), cela impacte directement le patrimoine des investisseurs. En effet, si les biens ne sont pas loués, la SCPI ne perçoit pas de loyer et ne peut pas le distribuer aux investisseurs.

Une équipe de gestion professionnelle sélectionne les actifs immobiliers pour le compte des épargnants, associés de la SCPI.

Composition typique du parc immobilier d’une SCPI

Des biens différents composent habituellement une SCPI.

Types de biens (bureaux, commerces, logistique, immobilier de santé, éducation…)

Historiquement les SCPI investissent majoritairement dans les immeubles de bureaux. Cela leur permet de bénéficier de baux commerciaux stables et de locataires institutionnels, des locataires grands comptes, PME.

Les locaux commerciaux peuvent constituer une partie importante du parc immobilier des SCPI. Ils peuvent potentiellement offrir en effet des rendements attractifs car les baux commerciaux s’appuient souvent sur l’inflation. De plus, ils sont fréquemment loués via des baux commerciaux contenant des clauses d’indexation sur l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux). Ce dispositif permet aux gérants de SCPI de se constituer un bouclier face à l’inflation.

Les entrepôts et les plateformes logistiques bénéficient de l’essor du commerce en ligne. Ce type de biens est donc prisé par les SCPI.

Certaines SCPI contiennent dans leur parc immobilier des immeubles d’habitation. Cela permet de bénéficier de la stabilité du marché locatif résidentiel. À condition que les locations soient situées dans une zone urbaine attractive.

Répartition géographique des actifs

Une grande partie de l’immobilier SCPI est implantée en France métropolitaine et plus précisément en Île-de-France (entre 31 et 75% en 2024)  – source

L’autre partie de l’immobilier peut se situer à l’étranger et en province.

Gestion et valorisation du parc immobilier

La gestion et la valorisation du parc immobilier reposent sur deux piliers importants.

Rôle de la société de gestion

Grâce à son expertise, la société de gestion ayant en charge les SCPI sélectionne les immeubles en fonction de sa stratégie de gestion, définie dans les statuts et la note d’information.

La société de gestion s’assure que l’entretien de l’immeuble au quotidien est bien suivi :

Programmation et chiffrage de différents travaux à effectuer ;
Comparaison des devis soumis ;
Performance énergétique des biens.

La société est responsable de la gestion locative. Elle cherche et sélectionne les futurs locataires des biens immobiliers détenus par la SCPI.

Les SCPI peuvent ensuite, en fonction des revenus dégagés, verser un dividende potentiel à leurs associés, après application de leurs frais de gestion et autres frais éventuels liés au fonctionnement de la SCPI. Les distributions de revenus peuvent être mensuelles ou trimestrielles.

Stratégies d’acquisition et d’arbitrage

La phase d’acquisition a pour objectif d’optimiser la qualité et la rentabilité du portefeuille. Elle comprend plusieurs étapes :

L’identification des opportunités ;
Une analyse détaillée du bien (son état, son potentiel locatif ou encore son implantation) ;
La négociation et l’acquisition du bien.

L’arbitrage renvoie lui à la vente des actifs immobiliers. C’est la société de gestion qui en est l’origine et non les investisseurs. Le but est d’acquérir un autre bien. Ainsi, après une période de détention d’actif obligatoire de 6 ans minimum par immeuble, une SCPI peut faire le choix de céder un actif en vue d’une autre acquisition jugée plus pertinente dans le contexte de marché.

Impact du parc immobilier sur la performance de la SCPI

La composition du parc immobilier détermine la performance et la stabilité financière de la SCPI.

Influence sur le rendement et la stabilité des revenus

La diversité et la qualité des actifs influencent la capacité de la SCPI à dégager des revenus réguliers. C’est pourquoi un portefeuille diversifié sur le plan géographique et sectoriel contribue à mutualiser les risques.

Risques associés à la composition du parc

Si tous les investissements sont réalisés dans un seul type d’actif ou une seule zone géographique, la SCPI s’expose à des risques plus importants. Une SCPI investie majoritairement dans des bureaux situés dans une même zone géographique pourrait subir une baisse de ses revenus en cas de crise économique locale ou d’une baisse de la demande sur la classe d’actif concernée.

De plus, la solvabilité des locataires doit être étudiée attentivement pour conserver un bon taux de recouvrement.

Comment évaluer le parc immobilier d’une SCPI avant d’investir

Investir dans une SCPI requiert d’évaluer attentivement son parc immobilier.

Critères à considérer

Une SCPI diversifiée répartit ses investissements sur différents types d’actifs et plusieurs zones géographiques. Un bien situé proche d’une grande métropole bénéficie d’un attrait plus fort.

La valorisation des actifs désigne l’évaluation de la valeur totale du patrimoine immobilier sur le marché. Les experts immobiliers donnent des valeurs d’expertise par immeubles détenus. La société de gestion fixe le prix de la part. Le tout dans un cadre réglementaire préétabli.

Le taux d’occupation financier mesure l’efficacité locative du parc immobilier. Il s’appuie sur la comparaison des loyers perçus aux loyers potentiels si tous les biens étaient loués. Ce TOF (Taux d’occupation financier) est un des indicateurs importants permettant de juger de la bonne santé financière d’une SCPI.

Sources d’informations disponibles pour les investisseurs

Les investisseurs peuvent s’informer via les rapports annuels et les bulletins trimestriels des SCPI. Ces documents détaillent la composition et la gestion du portefeuille.

Enfin, l’AMF propose un cadre réglementaire et des recommandations garantissant la transparence du marché.

Importance de l’analyse du parc immobilier dans le choix d’une SCPI

Un portefeuille diversifié géographiquement et par secteur réduit les risques locatifs. Il assure aussi une meilleure résilience face aux fluctuations économiques. Cela permet d’optimiser la protection du capital investi.

Gardez en tête qu’investir en SCPI comprend des risques (liquidité, perte en capital immobilier, risques liés à l’effet de levier du produit, de gestion discrétionnaire, de marché locatif).

Conseils pour une évaluation approfondie avant investissement

Avant d’investir, examinez la capitalisation, le TOF (Taux d’Occupation Financière) et la qualité de la société de gestion. Consultez les rapports annuels et les analyses de plateformes spécialisées pour affiner votre choix et optimiser votre investissement.

N’hésitez pas à contacter un expert Norma Capital pour en savoir plus.