Qui peut investir dans une SCPI ?

Avec un ticket d’entrée accessible, une gestion entièrement déléguée, et plusieurs modes de souscription possibles, la société civile de placement immobilier (SCPI) s’adresse aussi bien aux épargnants débutants qu’aux investisseurs expérimentés. À condition toutefois de bien comprendre son fonctionnement, ses avantages et ses risques.

Les épargnants

L’investissement en SCPI est ouvert à toute personne physique (majeure et mineure) et morale (il est possible d’accéder à des parts en SCPI au travers d’une société sous certaines conditions). Il n’est pas nécessaire d’avoir un statut particulier ou une expertise spécifique en placement immobilier pour y accéder, mais suppose une bonne compréhension des risques.

Les SCPI sont des sociétés civiles qui collectent l’épargne d’investisseurs pour acquérir un parc immobilier. En contrepartie, l’épargnant perçoit potentiellement une quote-part des loyers générés par les actifs immobiliers, déduction faite des frais de gestion et autres frais liés au fonctionnement du véhicule. La SCPI est, en effet, gérée par une société de gestion spécialisée qui intervient notamment sur : sélection des locataires, suivi des baux, entretien, perception des loyers par la SCPI, etc.

L’investissement en SCPI peut s’inscrire dans un projet d’épargne immobilière ou de diversification des investissements à long terme.

Les épargnants disposant d’un capital à investir

Investir dans une SCPI ne nécessite pas de mobiliser des dizaines de milliers d’euros. A titre indicatif, chez Norma Capital, le montant minimum pour souscrire se situe autour de 1 000 €¹, en fonction du prix de chaque part et du nombre de parts minimum exigé. Par exemple, si une part coûte 202 € et que la souscription minimale est de 5 parts, il faut prévoir un investissement initial de 1 010 € minimum (exemple de la SCPI NCap Education Santé).

Grâce à ce faible ticket d’entrée, la pierre papier peut donc apparaître plus accessible que l’immobilier locatif en direct, qui exige souvent un apport élevé, des frais notariés et une gestion active. Les investisseurs accèdent, dans le même temps, à des actifs immobiliers répartis sur plusieurs types de biens dans des zones géographiques ou des secteurs d’activité différents.

De plus en plus de SCPI proposent maintenant d’investir dès 50 € par mois, permettant ainsi de commencer à investir sans attendre de disposer d’un capital conséquent.

Ceux qui disposent de liquidités et recherchent un revenu complémentaire

Certains investisseurs souhaitent mobiliser un capital déjà disponible pour rechercher à générer d’éventuels revenus immobiliers complémentaires.

• Cela peut répondre à différents besoins de vie :
• constituer un potentiel revenu complémentaire,
• préparer sa retraite,
• financer les études des enfants
• ou simplement épargner sur le long terme.

L’investissement en SCPI s’adapte ainsi à de nombreux projets et objectifs propres à chaque investisseur.

Dans ce cas, l’investissement au comptant en SCPI permet de souscrire rapidement, et de commencer à percevoir les dividendes potentiels après le délai de jouissance. La période de jouissance correspond au délai entre la souscription et le versement effectif des premiers dividendes. Ainsi, une fois cette période entamée, l’investisseur peut commencer à percevoir les dividendes potentiels, ce qui assure une entrée progressive dans les éventuels revenus liés à son investissement.

Attention toutefois, il est important de rappeler que les taux de distribution des SCPI sont variables et non garantis car aucun rendement locatif n’est garanti. Ce placement immobilier comporte des risques. Vous pouvez notamment être confronté à une perte en capital en cas de baisse de la valeur des parts si le marché devient moins favorable. Vous devez également tenir compte de la faible liquidité de l’épargne immobilière. En effet, la revente de vos parts dépend de l’état de la SCPI à cet instant T.

Ceux qui recherchent une solution d’investissement accessible, tout en optimisant leur fiscalité.

D’autres profils cherchent à réduire la pression fiscale liée à leurs revenus fonciers. Pour eux, le démembrement de propriété peut être une solution efficace.

Ce mécanisme de démembrement temporaire consiste à acheter uniquement la nue-propriété de parts de SCPI. Cela permet de bénéficier d’un prix d’achat décôté. Le démembrement temporaire dans ce cas, consiste à acheter la nue-propriété sur une période prédéfinie (bien souvent entre 3 et 20 ans). Pendant cette période l’investisseur ne perçoit pas de revenus jusqu’à la fin du démembrement. En fin de démembrement, il recouvre la pleine-propriété des parts et commence à bénéficier des revenus potentiels réguliers attachés à ces parts. Cette approche est particulièrement adaptée aux investisseurs fortement imposés et à ceux qui souhaitent organiser la transmission de leur patrimoine (via le mécanisme du démembrement viager).

Ce type d’investissement implique toutefois une bonne connaissance de vos objectifs d’épargne, de votre horizon de placement, et de votre situation fiscale. C’est pourquoi il est vivement recommandé d’en discuter avec un conseiller en gestion de patrimoine avant de vous lancer.

Ceux qui recherchent de la flexibilité via des versements programmés

Investir dans l’immobilier géré peut se faire dans le cadre de versements programmés. Cette formule permet de souscrire des parts de SCPI de manière progressive, par exemple chaque mois ou chaque trimestre, selon les capacités d’investissement. Vous construisez ainsi un patrimoine immobilier indirect à votre rythme, tout en profitant de la diversification des investissements offerte par les SCPI.

Les versements programmés pourraient notamment convenir aux épargnants, aux jeunes actifs ou seniors qui souhaitent constituer une épargne dans la durée, sans bouleverser leur équilibre financier (Pour les SCPI Norma Capital c’est à partir de 50 € par mois). C’est aussi une manière d’investir en pierre-papier en recherchant à lisser les variations de marché, sans avoir à gérer les biens ni à suivre les marchés immobiliers de près. Il est toutefois important d’en mesurer les risques.

La SCPI peut être un placement accessible au plus grand nombre, en fonction de la situation et des objectifs des investisseurs. Il suffit de disposer d’un capital initial, même modeste, et d’avoir un projet d’épargne immobilière clair. Chaque mode d’acquisition présente des avantages, mais aussi des risques à bien mesurer.

Chez Norma Capital, nous proposons des SCPI à capital variable, toutes labellisées ISR et gérées de façon responsable. Nous avons fait le choix de la lisibilité, de l’ancrage territorial et d’un accompagnement personnalisé. Nos SCPI, NCap Régions, NCap Éducation Santé et NCap Continent, sont conçues pour répondre à des objectifs d’épargne concrets, dans une logique d’investissement à moyen et long terme.

Vous hésitez sur la manière d’acheter vos parts de SCPI ? Vous vous demandez si un investissement en SCPI à crédit², en démembrement ou en versements programmés correspond à votre profil investisseur ? Nos équipes sont à votre écoute pour déterminer, avec vous, une stratégie d’investissement adaptée à votre profil.