Comprendre le taux de distribution des SCPI : un indicateur clé de performance

Le taux de distribution est un indicateur pour évaluer la rentabilité des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Cet article vise à expliquer ce qu’est le taux de distribution, comment il est calculé, et son importance pour les investisseurs souhaitant optimiser leur épargne immobilière.

D’autres indicateurs, comme la performance globale annuelle (PGA) et le Taux de Rentabilité Interne (TRI), sont également importants pour mesurer la performance globale d’une SCPI sur le long terme.

Qu’est-ce que le taux de distribution ?

Le taux de distribution est l’un des indicateurs principaux de performance des SCPI.

Définition et rôle dans l’évaluation des SCPI

Le taux de distribution (TD) exprime le pourcentage des revenus dégagés par les actifs immobiliers de la SCPI, au cours d’une année N. Les investisseurs les perçoivent sous forme de dividendes potentiels, versés mensuellement ou trimestriellement aux associés en fonction des SCPI.

Bon à savoir : le taux de distribution portait avant le nom de taux de distribution sur valeur de marché (TDVM).

Le taux de distribution est calculé à partir du prix de souscription d’une part. Il s’exprime en pourcentage. Il est calculé net des frais de gestion et brut de toute fiscalité.

Comment est calculé le taux de distribution ?

Méthode de calcul standardisée

Pour calculer le taux de distribution, il suffit de diviser le montant des dividendes au cours d’une année N par la valeur d’une part au 1er janvier de cette même année. Multipliez ensuite ce résultat par 100 et vous obtenez le taux de distribution exprimé en pourcentage.

Cela donne la formule suivante :

Taux de distribution = (revenus distribués / prix de souscription d’une part) x 100.

Exemple pratique de calcul

Imaginez que votre SCPI vous rapporte par trimestre 60 € par part. Le prix de votre souscription est de 1000 €. Le taux de distribution se calcule de la façon suivante :

(60 / 1000) x 100 = 6 %. Le taux de distribution est donc de 6 %.

Gardez en tête que le taux de distribution peut observer des différences à la hausse ou à la baisse d’une année à l’autre. Il est soumis aux fluctuations du marché de l’immobilier, et ni le capital placé (le montant de votre souscription) ni le taux de distribution ne sont garantis. Par ailleurs, s’il y a des cessions d’actifs sur une année donnée par une SCPI, le montant des plus-values est calculé puis réintégré dans la communication du TD annuel de la SCPI en complément des dividendes générés par les loyers.

Sachez aussi que le calcul du taux de distribution est uniformisé par l’ASPIM depuis 2022, qu’il est propre à chaque SCPI mais pas à ses modalités de calcul. Cette différence s’explique notamment par plusieurs facteurs, notamment les frais (en fonction de ce qui est inclus ou non dans le calcul de la SGP). Cela a évidemment un impact sur les comparaisons entre les différentes SCPI.

Pourquoi le taux de distribution est-il important pour les investisseurs ?

​Le taux de distribution est important pour les investisseurs car il permet de mesurer la rentabilité potentielle annuelle de leur placement. Aussi, il facilite la comparaison entre différentes SCPI.​ Il convient aussi de regarder le PGA et le TRI.

Bon à savoir : le taux de distribution d’une SCPI n’est pas le seul critère à prendre en compte dans le choix d’une SCPI (capitalisation, nombre d’actifs sous gestion et d’entreprises locataires, historique de la société de gestion et de la SCPI, …).

Indicateur de rentabilité des SCPI

Le taux de distribution est un des indicateurs permettant de comparer le rendement des SCPI. Plus le taux est important, meilleure est la performance potentielle car vous percevez des revenus éventuels en lien avec votre investissement dans les parts de SCPI. Les investisseurs peuvent s’appuyer sur ce taux pour estimer le rendement potentiel de leur investissement. Il permet en effet d’anticiper les éventuels dividendes et de les comparer au capital investi initialement. Rappelez-vous que le rendement n’est pas garanti.

Chaque associé peut évaluer le rendement régulier potentiel de son investissement sur la SCPI en question.

Comparaison entre différentes SCPI gérées par Norma Capital

Norma Capital vous propose trois types de SCPI.

• NCap Continent. Il s’agit d’une SCPI à capital variable sur le continent européen. Elle propose de nouvelles opportunités d’investissement diversifié. Son taux de distribution reflète la solidité des actifs sélectionnés et la stratégie d’expansion mise en place.
• NCap Régions (anciennement Vendôme Régions). C’est une SCPI elle aussi à capital variable qui propose une épargne locale et diversifiée et des actifs avec un réel potentiel de création de valeur. Son taux de distribution dépend des résultats des sociétés locataires et de la dynamique économique des régions ciblées.
• NCap Education Santé. C’est une troisième SCPI à capital variable. Sa stratégie d’investissement intègre une approche responsable afin de rechercher un impact positif sur la société tout en recherchant un rendement pour les investisseurs à travers un parc immobilier en France et en Europe.

Limites du taux de distribution

Si le taux de distribution permet d’anticiper les potentiels futurs revenus, il présente aussi plusieurs limites.

Le dernier taux de distribution d’une SCPI est un des indicateurs permettant d’estimer sa solidité et ses performances sur le long terme.

Ne reflète pas la valorisation du capital

Le taux de distribution ne prend pas en compte l’évolution de la valeur des parts. Celle-ci fluctue en fonction du marché immobilier, et donc des valeurs d’expertise des actifs immobiliers détenus par la SCPI qui peuvent fluctuer au fil du temps.

Importance de considérer d’autres indicateurs (PGA, TRI, TOF)

La performance globale annuelle (PGA) correspond à la somme du taux de distribution de l’année N et de la variation du prix de souscription entre le 1er janvier de l’année N et le 1er janvier de l’année N-1.

Pour le calculer : [Dividende brut de l’année N + (prix de souscription au 1er janvier de l’année N+1 – prix de souscription au 1er janvier de l’année N)] / prix de souscription au 1er janvier de l’année N.

Le taux de rendement interne (TRI) est lui aussi un indicateur financier important à prendre en compte dans votre investissement et évaluation de la SCPI. Il est utilisé pour analyser la performance positive ou négative d’un investissement sur un laps de temps défini.

Pour le calculer : TRI = [(prix de part final + revenus perçus) / Prix de part de départ]^1/n – 1.

Exemple : Imaginons que vous avez investi 100 000 € dans une SCPI (1 part = 100 000 €) et qu’au bout de 10 ans, votre part vaut 110 000 €.

→ Votre part a donc pris 5 000 € par an, pendant 10 ans.

Ce qui fait :

[(110 000€ + 5000€ *10)) / 100 000€]^1/10 – 1 = 4.81%

Le taux d’occupation financier (TOF) désigne le ratio entre les loyers perçus et ceux que la SCPI serait susceptible de générer si la totalité de son patrimoine était louée. Ce sont les loyers facturés sur les loyers facturables.

Synthèse sur l’utilisation du taux de distribution dans le choix d’une SCPI

Le taux de distribution permet aux investisseurs d’estimer le rendement annuel qu’ils peuvent espérer percevoir. Cela dit, comme cela a été mentionné plusieurs fois dans l’article, il est important de ne pas se limiter à cet indicateur lors du choix d’une SCPI. En effet, un taux de distribution attractif ne garantit pas à lui seul la solidité et la pérennité d’un investissement.

Il convient enfin de compléter votre analyse en regardant la PGA – TRI et les autres indicateurs de la SCPI.

Conseils pour une analyse approfondie avant investissement

Norma Capital vous recommande de considérer d’autres éléments avant d’investir :

• Assurez-vous que le portefeuille de la SCPI dans laquelle vous envisagez d’investir est assez diversifié ;
• Examinez la nature des biens détenus et leur localisation pour vous garantir la qualité des actifs ;
• Veillez à la réputation et à l’expérience de la société de gestion de portefeuille qui gère le/les SCPI dans laquelle vous envisagez d’investir ;
• Analysez enfin les frais de gestion et l’ensemble des frais-coûts liés à votre investissement.

En savoir plus sur le sujet :

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