Quels sont les différents types de SCPI ?

Quels sont les différents types de SCPI ?

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Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) représentent une solution d’investissement immobilier collectif accessible à tous, permettant de chercher à se constituer un patrimoine sans avoir à gérer directement un bien.

Mais saviez-vous qu’il existe plusieurs types de SCPI, adaptés à des stratégies et des objectifs différents ?

Rendement, fiscalité, capitalisation, patrimoine tertiaire ou résidentiel… voici un panorama complet pour mieux comprendre leurs spécificités, leurs avantages et leurs risques.

Les SCPI selon leur objectif d’investissement

SCPI de rendement

Les SCPI de rendement sont les plus répandues sur le marché. Elles visent à générer des revenus réguliers potentiels issus de la location de biens immobiliers professionnels (bureaux, commerces, entrepôts, santé…). Ces loyers éventuels sont ensuite redistribués aux investisseurs, souvent sous forme de dividendes trimestriels ou mensuels selon les SCPI.

Avantages :

  • accès à un placement immobilier diversifié et géré par une société spécialisée,
  • revenu potentiel régulier sous forme de loyers potentiels perçus,
  • mutualisation du risque locatif grâce à la diversité du parc immobilier de la SCPI.

Risques :

  • les loyers dépendent de la santé du marché immobilier et du taux d’occupation des actifs,
  • le rendement n’est jamais garanti et peut varier selon la conjoncture,
  • les parts ne sont pas toujours immédiatement revendables (risque de liquidité).

Chez Norma Capital, l’expertise porte exclusivement sur des SCPI de rendement. Celles-ci permettent d’investir en SCPI dans un patrimoine immobilier diversifié, composé de bureaux, commerces et actifs dans la santé et l’éducation (NCap Education Santé), pour viser la stabilité à long terme.

SCPI fiscales

Les SCPI fiscales reposent sur des dispositifs de défiscalisation, tels que la loi Pinel (à noter que cette loi n’existe plus depuis décembre 2024) ou le dispositif Malraux, pour réduire l’impôt sur le revenu des associés.

Avantages :

  • réduction d’impôt selon le dispositif choisi,
  • accès simplifié à des programmes immobiliers neufs ou rénovés.

Risques :

  • rendement souvent inférieur à celui des SCPI de rendement,
  • engagement de durée long (autour des 18 ans),
  • moindre liquidité avant la fin de la période fiscale.

SCPI de plus-value (ou SCPI de capitalisation)

Les SCPI de plus-value privilégient la valorisation du capital plutôt que la distribution de revenus. Elles achètent des biens fonciers avec un fort potentiel d’appréciation, pour les revendre ultérieurement.

Avantages :

  • possibilité de générer une valeur ajoutée à long terme,
  • adaptée aux investisseurs à la recherche de croissance patrimoniale.

Risques :

  • absence de revenus réguliers potentiels,
  • les plus-values dépendent du marché immobilier au moment de la revente.

Les SCPI selon leur mode de fonctionnement

SCPI à capital fixe

Les SCPI à capital fixe limitent le nombre de parts disponibles. L’acquisition se fait lors des périodes de souscription ou par rachat à un autre associé.

Avantages :

  • stabilité du capital et visibilité sur la gestion.

Risques :

  • accès plus restreint à l’achat de parts,
  • liquidité parfois réduite sur le marché secondaire.

SCPI à capital variable

Les SCPI à capital variable émettent de nouvelles parts tout au long de l’année, selon la demande des investisseurs. Elles permettent également de revendre plus facilement ses parts à la société de gestion.

Avantages :

  • souscription et retrait de parts plus souples,
  • prix d’achat de part connu et déterminé à l’acquisition (comme pour la valeur de retrait),
  • investissement progressif des capitaux collectés dans de nouveaux actifs immobiliers, en fonction des opportunités identifiées par la société de gestion.

Risques :

  • le montant du capital n’est pas illimité, il dépend des souscriptions et des retraits,
  • en cas de forte demande de revente, la liquidité peut se réduire.

Les SCPI selon la nature de leur patrimoine immobilier

Peu importe la typologie ou le secteur d’investissement des SCPI, les risques d’investissements en SCPI sont communs :

  • un risque de perte en capital,
  • un risque de liquidité,
  • le risque lié au marché immobilier (baisse de la valeur des actifs, vacance locative, diminution des loyers).

SCPI de bureaux

Les SCPI de bureaux investissent dans des immeubles à usage professionnel, principalement situés dans des zones économiques établies. Elles regroupent différents actifs et locataires afin de mutualiser les risques. Leur évolution reste liée aux dynamiques du marché tertiaire et aux usages du travail.

SCPI de commerces

Les SCPI de commerces investissent dans des biens immobiliers composés de surfaces commerciales telles que des boutiques, retail parks ou locaux spécialisés. Elles s’appuient sur la diversité des enseignes et des implantations, tout en restant dépendantes des évolutions des comportements de consommation et de l’attractivité des zones concernées.

SCPI de santé et médico-social

Les SCPI de santé et médico-social investissent dans des établissements liés aux soins et à l’accompagnement (cliniques, centres médicaux, structures d’accueil). Ce segment repose sur des besoins structurels de long terme, dans un cadre réglementaire spécifique.

SCPI logistique et entrepôts

Ces SCPI sont positionnées sur des plateformes logistiques et des entrepôts, utilisés notamment pour la distribution et le e-commerce. Leur développement dépend des flux logistiques, de la localisation des actifs et de l’évolution des chaînes d’approvisionnement.

SCPI résidentielles

Les SCPI résidentielles se concentrent sur l’immobilier d’habitation. Elles visent une détention patrimoniale orientée long terme, avec des dynamiques de valorisation et de revenus potentiels liées aux marchés résidentiels et aux règles locatives en vigueur.

Les conseils Norma Capital pour choisir le bon type de SCPI selon votre profil

Choisir parmi les types de SCPI dépend avant tout de votre profil et de vos objectifs patrimoniaux.

Un investisseur dit “plus prudent” pourrait privilégier les SCPI à rendement stable et diversifié, tandis qu’un profil plus dynamique pourrait envisager une SCPI en démembrement ou un investissement immobilier à crédit¹.

Norma Capital accompagne chaque investisseur dans la définition de sa stratégie :

Faire appel à un conseiller SCPI Norma Capital, c’est bénéficier d’une expertise indépendante et d’une gestion rigoureuse, conforme aux obligations de l’AMF.

Ce qu’il faut retenir

Chaque type de SCPI présente ses spécificités, ses avantages et ses risques.

Les SCPI de rendement, cœur de l’offre de Norma Capital, offrent une approche équilibrée entre revenus potentiels et diversification immobilière.

Avant de choisir la SCPI qui vous correspond au mieux, il est recommandé d’analyser votre situation, vos objectifs et votre horizon d’investissement, accompagné par un professionnel expérimenté.

Lire aussi :

¹ L’investissement à crédit comporte des risques et peut conduire à des situations de surendettement. Nous vous invitons à vous renseigner et interroger les établissements spécialisés le cas échéant.

Une société civile de placement immobilier (SCPI) est un organisme de placement collectif prenant forme d’une société non cotée en bourse. La SCPI, appelée également « pierre-papier » est un placement immobilier locatif avec un horizon d’investissement de long terme (source : economie.gouv.fr).

L’investissement en SCPI présente des risques : un risque de perte en capital, un risque de liquidité, le risque lié au marché immobilier (baisse de la valeur des actifs, vacance locative, diminution des loyers). Ce placement doit s’envisager sur le long terme.

Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.

Les investissements passés ne préjugent pas des investissements futurs.

Le présent article est un contenu à but explicatif et publicitaire.