Paris, le 16 octobre 2026
Lancée fin 2022, la SCPI européenne de Norma Capital affiche une valeur de reconstitution de 221 € par part au 30 juin 2026 pour un prix de souscription à 210 €. Après l’Espagne en 2023, NCap Continent a investi au Royaume-Uni en 2024, puis en Allemagne en 2025. À chaque étape, elle choisit son moment d’entrée et adapte ses investissements aux cycles immobiliers.
La valeur de reconstitution de NCap Continent s’établit à 221 € par part au 30 juin 2026, contre 214,87 € au 31 décembre 2025, soit une progression de 2,85 % sur le semestre. Le prix de souscription étant resté à 210 € depuis 2024, l’écart entre les deux est passé de 2,27 % fin 2025 à 4,98 % au 30 juin 2026.
NCap Continent investit exclusivement hors de France. Sa stratégie consiste à repérer, marché par marché, les points d’entrée les plus attractifs sans suivre les effets de mode, puis à faire évoluer la répartition de son patrimoine au rythme des cycles immobiliers européens.
« L’immobilier peut créer de la valeur dans la durée à condition d’y entrer au bon moment, sur les bons actifs et avec une discipline absolue », résume Faïz Hebbadj, Président de Norma Capital.
L’Espagne, premier marché investi
NCap Continent s’est positionnée en Espagne dès 2023, quand peu d’investisseurs s’y intéressaient encore. Depuis, l’économie espagnole s’est affirmée parmi les plus dynamiques de la zone euro : la croissance y est attendue à 2,8 % en 2026 et le taux de chômage est revenu de 16 % fin 2020 à 9,8 % au premier semestre 20261. Le marché immobilier espagnol a enregistré au premier semestre 2026 un niveau d’investissement historiquement élevé1.
À périmètre constant, la valeur vénale hors droits du patrimoine espagnol de NCap Continent a progressé de 7 % depuis son acquisition2. Pour Norma Capital, cette évolution conforte les choix faits sur ce marché, qui représente aujourd’hui 36 % de la valeur du patrimoine de la SCPI. Dans un marché désormais plus valorisé et plus concurrentiel, la société de gestion continue d’y étudier les opportunités.
Le Royaume-Uni et l’Allemagne, la même ligne directrice
La même démarche a conduit NCap Continent au Royaume-Uni, qui représente désormais 57 % de la valeur de son patrimoine. À Newcastle, la SCPI a acquis en 2024 des locaux commerciaux de centre-ville, sur un marché britannique encore marqué par les suites du Brexit. Un an plus tard, la révision du loyer à la valeur de marché prévue au bail (open market review) a fait progresser de 40 % la valeur locative de l’actif et lui a apporté cent points de base de rendement supplémentaires. En 2026, NCap Continent a poursuivi son développement britannique à Glasgow, Londres et Leeds.
En Allemagne, NCap Continent a ouvert la voie en 2025 avec une première acquisition à Hagen, à moins de 20 km de Dortmund. L’actif, d’une surface de 9 341 m², est loué à Toom Baumarkt, filiale du groupe REWE et acteur majeur du bricolage et du jardinage en Allemagne. Récemment rénové, il bénéficie d’un emplacement très fréquenté au cœur d’une zone commerciale dynamique comprenant notamment Lidl, REWE, Aldi Nord et Action.
Un patrimoine de 21 actifs immobiliers dans trois pays
Au 30 juin 2026, NCap Continent détient 21 actifs répartis entre le Royaume-Uni, l’Espagne et l’Allemagne, loués à 36 locataires, pour une capitalisation de 81,5 M€. Son taux d’occupation financier est de 100 % depuis l’origine et la durée moyenne résiduelle de ses baux atteint 10,9 ans.
« L’Espagne nous donne aujourd’hui un premier recul sur nos investissements. Au Royaume-Uni et en Allemagne, nous appliquons la même démarche de sélection dans des situations de marché différentes. Nous continuons d’étudier d’autres pays, comme la Pologne, avec la même exigence », souligne Faïz Hebbadj.
Un prix de souscription inférieur de 4,98 % à la valeur de reconstitution
La valeur de reconstitution correspond au coût estimé pour recréer aujourd’hui la SCPI et le patrimoine de la SCPI à l’identique : la valeur expertisée des immeubles, augmentée de la trésorerie et diminuée des dettes, à laquelle s’ajoutent les frais nécessaires pour reconstituer la SCPI et son patrimoine. Le prix de souscription se situe à plus ou moins 10 % de cette valeur.
Au 30 juin 2026, le prix de souscription de NCap Continent (210 € par part) est inférieur de 4,98 % à sa valeur de reconstitution (221 €).
Cette décote (valeur de reconstitution supérieure au prix de la part) peut constituer un point d’entrée intéressant pour les nouveaux associés. Pour les associés déjà présents, l’évolution positive des valeurs d’expertise du patrimoine immobilier de la SCPI apporte un éclairage favorable sur la valorisation du patrimoine.
Cet écart n’est ni un gain acquis ni une garantie. Il ne préjuge ni de l’évolution future du prix de souscription ni de la valeur des parts en cas de retrait.
Avertissements
COMMUNICATION PUBLICITAIRE. Investir en SCPI comporte certains risques, dont le risque de perte en capital. Sa liquidité n’est pas garantie. Le risque lié au marché immobilier, à la commercialisation des locaux et à leur gestion peut impacter la performance. L’investissement à l’étranger expose en outre à un risque de change et à des risques propres à chaque marché. Il s’agit d’un placement à long terme dont la liquidité est limitée. Les revenus potentiels ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse. Les investissements passés ne préjugent pas des investissements futurs. L’ensemble des chiffres présentés sans référence dans la présente communication est produit par Norma Capital sur la base de données au 30 juin 2026 sauf mention contraire.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Valeur de reconstitution : valeur de réalisation augmentée des frais afférents à une reconstitution du patrimoine. Valeur de réalisation : valeur vénale des immeubles, augmentée de la trésorerie et diminuée des dettes. Performance globale annuelle (PGA) : somme du taux de distribution de l’année N et de la variation du prix de souscription entre le 1er janvier N et le 1er janvier N+1Taux de distribution : dividende brut versé au titre de l’année 2025, avant fiscalité étrangère, divisé par le prix de souscription au 1er janvier 2025.. Fourchette de ± 10 % : article L.214-94 du code monétaire et financier.
