TOF d’une SCPI : définition, calcul et interprétation

Le Taux d’Occupation Financier (TOF) d’une SCPI permet d’analyser sa performance locative, en s’intéressant aux loyers réellement encaissés par rapport au portefeuille immobilier. Il est à distinguer du Taux d’Occupation Physique, qui mesure le nombre de mètres carrés loués par rapport à la surface totale du patrimoine. Découvrez ce qu’est le TOF et en quoi il s’agit d’un indicateur clé à analyser avant d’investir en SCPI.

Qu’est-ce que le Taux d’Occupation Financier ?

Le Taux d’Occupation Financier donne des informations sur la performance locative d’une SCPI, en évaluant sa capacité :

• à louer son patrimoine immobilier ;
• à générer de potentiels revenus fonciers réguliers.

Le TOF reflète la qualité de la gestion locative et l’attractivité des immeubles détenus et administrés. Il varie selon la vacance locative, les locaux inoccupés, les impayés, des travaux en cours…

Comment se calcule le TOF ?

La formule officielle ASPIM

En s’appuyant sur les recommandations de l’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM), le TOF se calcule en divisant le montant total des loyers et des indemnités d’occupation facturés (y compris les indemnités compensatrices de loyers) par le montant total des loyers facturables si l’ensemble des biens de la SCPI était loué.

TOF = (loyers et indemnités d’occupation facturés / loyers facturables théoriques) x 100

Le TOF est défini le dernier jour de chaque trimestre par la SCPI.

 

Bon à savoir :

L’ASPIM recommande des méthodes de calcul précises, dans l’optique :

• d’harmoniser les données financières des SCPI ;
• de renforcer la transparence vis-à-vis des investisseurs ;
• de faciliter la comparaison entre les placements.

 

Exemple chiffré

Si tous ses biens étaient loués, la SCPI pourrait percevoir un montant total de 10 millions d’euros. Au cours de l’année 2025, elle a encaissé réellement 9,2 millions d’euros de loyers.

Le TOF de cette SCPI est alors de : 92 %, soit :

TOF = (9,2 / 10) x 100 = 92 %.

TOF vs TOP : quelle différence ?

Le Taux d’Occupation Financier (TOF) et le Taux d’Occupation Physique (TOP) sont deux indicateurs bien différents, que l’on confond souvent.

• Le TOF fait référence aux éventuels revenus fonciers, en calculant les loyers perçus par rapport aux loyers théoriques.
• Le TOP renvoie à la surface physiquement occupée, en mesurant les mètres carrés loués par rapport à la surface totale du patrimoine.

Ces deux indicateurs sont complémentaires. Élevés, ils montrent la performance d’une SCPI.

Quel TOF est considéré comme bon ?

Un TOF supérieur à 90 % est considéré comme un signal positif. Il montre que les biens immobiliers sont loués de manière efficace, que la vacance locative est relativement faible et que les potentiels revenus sont réguliers. Cependant, il convient d’étudier le TOF sur plusieurs périodes données afin d’évaluer son évolution et sa régularité.

Les autres éléments importants avant d’investir

Cet indicateur ne suffit pas à lui seul pour évaluer la performance et la rentabilité d’une SCPI. D’autres paramètres sont à prendre en considération, tels que :

• le Performance Globale Annuelle (PGA), qui évalue l’évolution d’une SCPI sur une année ;
• le Taux de Distribution (TD), qui mesure la rentabilité annuelle et permet d’estimer les potentiels revenus ;
• le Taux de Rendement Interne (TRI), qui correspond à la rentabilité globale sur une période fixe (5, 10 ou 15 ans).

Comment le TOF impacte-t-il le rendement distribué ?

En variant, le TOF impacte le rendement distribué (c’est-à-dire les potentiels dividendes perçus par les investisseurs).

• S’il a tendance à baisser, cela indique que l’occupation des biens a diminué et donc que la somme des loyers perçus risque elle aussi de décroître. Les potentiels dividendes distribués seront de fait moins importants.
• A contrario, si le TOF augmente, cela montre que le patrimoine est bien loué et que l’enveloppe des loyers croît. Les éventuels revenus fonciers pourront rester réguliers ou augmenter.

Comment suivre le TOF d’une SCPI ?

Pour apprécier la performance d’une SCPI, il est essentiel de suivre le TOF sur plusieurs périodes et années. Cela permet de s’assurer de sa régularité. En effet, le taux d’occupation d’une SCPI peut s’avérer excellent à un moment donné et moins bon les années précédentes.

Une mauvaise gestion locative peut faire baisser le TOF, mais d’autres raisons peuvent expliquer la variation (la perte d’un ou plusieurs locataires importants, des travaux d’ampleur qui retardent la mise en location…). Se reporter aux rapports trimestriels permet d’en savoir plus sur les résultats d’une SCPI.

FAQ

Qu’est-ce que le TOF ?

Le Taux d’Occupation Financier mesure la performance locative d’une SCPI. Il tient compte des loyers encaissés par rapport aux loyers théoriques.

Comment savoir si un TOF est bon ou mauvais ?

On considère que le TOF est excellent quand il est supérieur à 90 % et bon quand il se situe entre 85 et 90 %.

Où trouver le TOF ?

Le TOF fait partie des données principales des SCPI. Il figure notamment sur la fiche descriptive des produits de placement, ainsi que sur les rapports annuels ou encore les bulletins trimestriels.

 

• Le montant total des loyers facturables si l’ensemble des biens de la SCPI était loué est valorisé sur la base des valeurs locatives de marché pour les surfaces vacantes.
• Concrètement la mention spécifique signifie que lorsqu’un bien est vacant, on ne prend pas un loyer arbitraire mais on se réfère notamment à la valeur locative de marché (VLM), c’est-à-dire le loyer qu’on obtiendrait si le bien était mis en location aujourd’hui aux conditions de marché.
• C’est important car cela a un impact direct sur la lecture du TOF. Si les VLM retenues pour les surfaces vacantes sont élevées, le loyer théorique total (le dénominateur) augmente, ce qui tire le TOF vers le bas même si la gestion locative est bonne.
• À l’inverse, si les VLM sont conservatrices, le TOF paraît mécaniquement meilleur.

 

Le Taux d’Occupation Financier mesure la part des loyers réellement encaissés par une SCPI, par rapport au montant global facturable. Il fait partie des critères permettant d’évaluer la gestion et l’attractivité du patrimoine. Avant d’investir, il est indispensable d’être attentif aussi à d’autres critères de performance (PGA, TD, TRI…).