Comment intégrer le placement immobilier dans une stratégie de transmission patrimoniale ?

L’investissement immobilier est souvent considéré comme un moyen de diversifier et d’étoffer son patrimoine. Mais il permet aussi d’organiser et d’optimiser sa transmission.

En effet, le placement immobilier peut s’intégrer dans une stratégie de transmission patrimoniale, de manière directe via un investissement immobilier locatif par exemple ou indirecte via l’acquisition de parts de SCPI. Il peut ensuite :

• faire l’objet d’une donation du vivant ;
• se transmettre au moment de la succession.

Les enjeux patrimoniaux de la transmission immobilière

Transmettre son patrimoine immobilier comprend des enjeux humains, financiers et juridiques. En organisant et en anticipant le transfert de ses biens, il est possible de :

• les répartir de manière cohérente selon ses attentes ;
• préserver les intérêts des héritiers.

Donation ou succession

La transmission d’un patrimoine peut se réaliser de deux façons différentes :

• par donation de son vivant ;
• avec ou sans testament lors de la succession.

Chaque solution présente un cadre juridique et fiscal spécifique.

• La donation permet de transmettre tout ou une partie de ses biens de son vivant, de façon immédiate et irrévocable. La donation simple peut se faire en avancement de part successorale ou hors part successorale. La donation-partage permet de régler tout ou une partie de la succession de son vivant.
• Réaliser un testament permet de conserver ses biens tout en organisant leur transmission par avance.

Pourquoi préparer la transmission de son patrimoine ?

Organiser la transmission de son patrimoine, par anticipation permet :

• de transmettre ses biens librement en respectant la loi ;
• de protéger les intérêts de ses héritiers ;
• d’éviter les conflits (indivision, désaccords qui allongent les délais…) ;
• de réduire les droits de succession.

Le choix des placements et des opérations (donation ou testament) dépend de la situation familiale, de la stratégie patrimoniale globale et des impacts fiscaux.

L’immobilier direct : des contraintes successorales importantes

La transmission de biens immobiliers détenus en direct (résidence principale ou secondaire, locatif…) s’assortit de contraintes successorales importantes. Elle nécessite l’intervention d’un notaire, qui va se charger au moment du décès de répartir le patrimoine selon les volontés du défunt (s’il a déposé un testament) et le cadre législatif.

• Le patrimoine se trouve en indivision, c’est-à-dire que les biens appartiennent indistinctement à tous les héritiers, sans que leurs parts respectives ne soient matériellement individualisées.
• Les indivisaires doivent se mettre d’accord sur l’utilisation des biens, les travaux, la vente… ce qui peut créer des blocages (répartition des charges, conflits…).
• La succession permet le partage du patrimoine. Les héritiers doivent alors régler des droits de succession. Ils bénéficient cependant d’exonérations dont le montant varie selon le lien de parenté et la nature des biens transmis.

La SCPI comme outil d’anticipation successorale

La société civile de placement immobilier (SCPI) permet d’investir dans l’immobilier sans acquérir, ni gérer le bien directement. Elle permet de préparer et d’anticiper la transmission de son patrimoine.

La donation de parts de son vivant

Les parts de SCPI peuvent faire l’objet d’une donation du vivant de l’associé, de façon partielle ou totale. Comme elles se présentent sous forme de titres fractionnables, il est possible de les répartir entre plusieurs héritiers ou d’en céder une partie, à la différence d’un bien immobilier classique.

La donation permet d’anticiper la transmission de son patrimoine et d’aider ses enfants ou ses petits-enfants dans leurs projets de vie. Cela permet également de bénéficier d’un abattement sur les droits de donation variable selon le lien de parenté (100 000 € tous les 15 ans par enfant et par parent, 31 865 € par petit-enfant…) et de profiter d’une fiscalité optimisée.

Le démembrement viager : usufruit / nue-propriété

Il est possible de transmettre des parts de SCPI en démembrement de propriété, c’est-à-dire en dissociant la nue-propriété de l’usufruit.

Le donateur transmet la nue-propriété (droit de disposer du bien) et conserve l’usufruit (droit d’utiliser le bien et d’en percevoir des revenus immobiliers). Il continue à toucher les éventuels dividendes des parts de SCPI. Au terme du contrat, les héritiers ou bénéficiaires récupèrent la pleine propriété sans fiscalité, ni frais.

Exemple de stratégie de transmission via SCPI

Par exemple, un parent souhaite investir en SCPI et transmettre ses parts à ses enfants, en réalisant une donation. Il envisage de donner 120 000 € de parts SCPI à chacun de ses deux enfants. Ceux-ci bénéficient d’un abattement de 100 000 € tous les 15 ans dans le cadre d’une donation. Le montant restant (20 000 €) est soumis aux droits de donation en ligne directe selon un barème d’imposition progressif (5 % jusqu’à 8 072 €, 10 % jusqu’à 12 109 €, 15 % jusqu’à 15 932 € et 20 % jusqu’aux 20 000 €).

Soit 403,60 € + 403,70 € + 573,45 € + 813,60 € = 2 194,35 € de droits de donation à régler par enfant.

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Comment intégrer le placement immobilier dans une stratégie de transmission patrimoniale ? Il est possible d’investir dans un bien de façon directe (maison secondaire ou locatif) ou indirecte (parts de SCPI). Ces dernières restant fractionnables contrairement à un actif immobilier sont un moyen d’anticiper la transmission en optant pour une donation ou un démembrement.