Quel est l’état du marché immobilier et quelles opportunités cela crée-t-il pour les investisseurs en SCPI ?

Le marché immobilier français enregistre une reprise progressive, après plusieurs années de crise, qui se traduit par un volume de transactions et des prix en hausse. Cette tendance a un impact direct sur les SCPI :

• la valeur de leurs actifs immobiliers fluctuant selon l’évolution du marché immobilier ;
• la correction des valorisations offrant des points d’entrée attractifs.

Où en est le marché immobilier ?

Volumes de transactions

Si le marché résidentiel affiche une progression du nombre de logements anciens vendus (appartements, maisons), ces chiffres, établis par les notaires, ne concernent pas directement les investisseurs en SCPI, très majoritairement exposés à l’immobilier professionnel.

Le marché français de l’investissement a confirmé son redressement en 2025, avec 17,6 Md€ investis, en hausse de 11 % par rapport à 2024. L’Île-de-France demeure le principal marché avec près de 60 % des volumes investis (10,5 Md€), mais les régions représentent désormais 7,1 Md€, soit 40 % du marché, traduisant des hausses progressives des capitaux vers les grandes villes et métropoles régionales. Les investisseurs privilégient les marchés les plus liquides et les actifs bénéficiant d’une profondeur locative avérée, notamment à Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Nice et Marseille. Après ce rebond, le T1 2026 marque toutefois un ralentissement, avec 2,5 Md€ investis à la fin du trimestre, soit une baisse de 37 % par rapport au T1 2025, le plus bas volume depuis 10 ans.

Évolution des marchés et des taux

Les capitaux restent concentrés sur les actifs les plus sécurisés. En régions, la logistique représente 35 % des volumes investis, devant les bureaux (21 %) et le commerce (16 %), confirmant l’attractivité des principaux corridors logistiques et bassins économiques régionaux. À l’échelle nationale, les volumes investis en bureaux augmentent nettement (+35 %, à 7,2 Md€ en 2025), qui demeurent ainsi la première classe d’actifs, suivis du commerce avec 3,0 Md€ (+15 %), tandis que la logistique recule après plusieurs années exceptionnelles.

Dans le même temps, les taux prime semblent désormais stabilisés autour de 4,25 % pour les bureaux QCA, 4,50 % pour les commerces prime et 5,00 % pour la logistique – un prix moyen du risque qui se détend progressivement et favorise le retour de la liquidité, malgré un contexte macroéconomique encore marqué par des incertitudes géopolitiques et des taux souverains élevés.

Cette stabilisation ouvre des perspectives d’entrée plus favorables pour les nouveaux investisseurs en SCPI diversifiées.

Source : BNP Paribas Real Estate – At A Glance France Investment Market Q4 2025 ; France Investment Market T1 2026 ; BNP Paribas Research (avril 2026).

Taux de crédit

Quant au taux d’intérêt moyen des nouveaux crédits à l’habitat, il se stabilise à 3,22 % au mois de mars (3,62 % pour les prêts relais), selon les données de la Banque de France sur les crédits aux ménages mises en ligne le 12 mai 2026.

Comment le marché immobilier influence-t-il les SCPI ?

L’état du marché immobilier a un impact direct sur la valeur du patrimoine des SCPI. En période de croissance, les actifs détenus par les SCPI peuvent prendre de la valeur, ce qui peut se traduire par une valorisation du prix des parts. A contrario, un ralentissement du marché immobilier peut diminuer la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI et la valeur des parts des associés.

La composition des actifs des Sociétés Civiles de Placement Immobilier est à prendre à considération avant d’investir en SCPI, tout comme les tendances du marché immobilier.

Les secteurs qui performent

La logistique, les locaux d’activités et le commerce confirment leur statut d’actifs de référence. Sur le segment industriel, l’intérêt des investisseurs reste soutenu et les négociations en cours laissent envisager un regain d’activité dans les prochains trimestres. Le commerce, porté par l’appétit persistant pour les emplacements prime et liquides, s’impose comme la première classe d’actifs investie en début d’année 2026. Les établissements de santé et le résidentiel géré (résidences étudiantes, séniors, coliving) complètent ce tableau, portés par des dynamiques démographiques structurelles et durables.

Les secteurs en mutation

Le marché des bureaux se recompose plutôt qu’il ne se contracte. Le télétravail a accéléré une montée en gamme : les entreprises recherchent moins de surface, mais de meilleure qualité. Les actifs prime, bien situés et performants sur le plan énergétique, continuent d’attirer une demande solvable et sélective. Dans ce contexte, une stratégie d’investissement rigoureuse orientée vers la qualité des actifs permet de capter la valeur que ce marché redistribue.

Pourquoi le contexte actuel est favorable à l’investissement en SCPI ?

Depuis quelques années, la valeur des parts tend à s’ajuster à la valeur de reconstitution. Cet indicateur correspond à la valeur réelle des actifs immobiliers d’une SCPI. Elle représente la somme qu’il faudrait engager pour reconstituer son patrimoine, soit :

• la valeur vénale des biens ;
• les coûts de réalisation des travaux ;
• les frais de notaire ;
• les actifs financiers…

La valeur de reconstitution est réglementée par le Code Monétaire et Financier. Elle doit représenter + ou – 10 % du prix de la part. En s’alignant sur la valeur de reconstitution, le prix des parts à l’achat devient plus accessible pour les nouveaux investisseurs.

Bon à savoir :

La valeur de reconstitution fait partie des principaux indicateurs, à considérer pour jauger la rentabilité d’une SCPI, au même titre que :

• la Performance Globale Annuelle (PGA) ;
• le Taux de Rendement Interne (TRI) ;
• le Taux de Distribution (TD) ;
• le Taux d’Occupation Financier (TOF)…

Par ailleurs, les SCPI diversifiées, qui détiennent un patrimoine comprenant des biens immobiliers de différentes natures (locaux d’activités, commerces, établissements de santé…), s’inscrivent dans les tendances actuelles du marché immobilier. Cette diversification leur permet d’investir dans plusieurs secteurs et zones géographiques et de saisir différentes opportunités d’investissement en SCPI, même si les performances et les résultats ne sont jamais garantis.

Après plusieurs années de ralentissement, le marché de l’immobilier d’entreprise français montre des signes de reprise, mais celle-ci reste progressive et contrastée. Après un début d’année 2026 particulièrement faible, l’activité a rebondi au deuxième trimestre, portée notamment par quelques transactions de grande ampleur, en particulier sur les segments des bureaux et des locaux d’activités. Cette concentration des volumes invite toutefois à relativiser l’ampleur de la reprise et témoigne d’un marché encore sélectif et peu liquide.

Ces évolutions peuvent néanmoins constituer les premiers signes d’un retour progressif de l’intérêt des investisseurs et de la liquidité. Parallèlement, la correction des valorisations immobilières observée sur certains segments peut faire émerger de nouvelles opportunités d’investissement en SCPI, à des niveaux de prix plus attractifs. Le marché reste toutefois dépendant du contexte macroéconomique et géopolitique mondial, ainsi que de la volatilité des taux d’intérêt, qui continue d’influencer les conditions de financement et les taux de rendement immobiliers. Pour concrétiser et réussir votre projet d’investissement en SCPI, faites-vous accompagner par nos conseillers experts.

BNP Paribas Real Estate – Investissement en France, résultats du 1er semestre 2026 : le rebond du T2 reste fortement soutenu par quelques opérations de grande ampleur, dans un environnement toujours incertain — BNP Paribas Real Estate