Quelle est la rentabilité réelle d’une SCPI : rendement distribué, valorisation du capital et impact fiscal ?

Plusieurs éléments servent à mesurer la performance d’une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) avant de réaliser un investissement, mais tous n’ont pas la même importance. Ainsi, pour jauger la rentabilité réelle d’une SCPI, il convient de prendre en compte 3 éléments :

• le rendement distribué, c’est-à-dire les potentiels revenus perçus ;
• la valorisation du capital, à savoir l’évolution de la valeur des parts ;
• l’impact fiscal.

Rendement vs Rentabilité : quelle différence ?

Ce sont 2 notions, utilisées pour analyser la performance d’un investissement, que l’on confond souvent, mais qui sont pourtant bien distinctes. Le rendement ne se réfère qu’aux potentiels revenus générés par le capital investi, alors que la rentabilité englobe tous les flux financiers (revenus, valorisation du capital en fonction du marché immobilier, frais de gestion…).

Les 3 indicateurs de rentabilité d’une SCPI

La rentabilité d’une SCPI s’évalue au travers de 3 indicateurs majeurs, qui sont à croiser avant d’investir en SCPI :

• la Performance Globale Annuelle (PGA) ;
• le Taux de Distribution (TD) ;
• le Taux de Rendement Interne (TRI).

Performance Globale Annuelle (PGA)

La Performance Globale Annuelle (PGA) prend en compte les potentiels revenus et la valeur du capital, en intégrant le taux de distribution et la variation du prix de souscription des parts. Elle permet ainsi d’évaluer l’évolution d’une SCPI sur une année.

Taux de Distribution (TD)

Le taux de distribution (TD) représente le rapport entre les éventuels revenus bruts annuels et le prix de la souscription au 1er janvier de la même année. Ramené au capital que l’on souhaite investir, il permet d’estimer les potentiels dividendes d’un investissement. Seulement, il ne prend pas en considération les frais de gestion et la fiscalité, qui viennent modérer les éventuels revenus, ni la revalorisation des prix des parts.

Taux de Rendement Interne (TRI)

Le Taux de Rendement Interne (TRI) correspond à la rentabilité globale sur une période donnée (5, 10 ou 15 ans). Il intègre différents éléments, comme les potentiels revenus perçus, l’évolution du prix des parts et les frais, et permet à ce titre de disposer d’une approche plus réaliste.

Le TRI permet d’appréhender l’éventuelle performance d’une SCPI sur du long terme.

Bon à savoir :

Ces 3 indicateurs sont les plus utilisés pour réaliser un comparatif entre les SCPI. D’autres éléments peuvent aussi vous aider à évaluer la rentabilité, comme le TOF d’une SCPI. Le Taux d’Occupation Financier mesure la performance locative. Il compare les loyers facturés aux loyers facturables.

Rentabilité nette : l’impact de la fiscalité

Ces 3 indicateurs sont indispensables pour mesurer la performance. Cependant, la rentabilité d’une SCPI dépend aussi grandement de la fiscalité applicable.

Régime micro-foncier ou réel

Les éventuels revenus générés dans le cadre d’un investissement en SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont soumis à ce titre au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (au taux de 17,2 %), et dépendent de 2 régimes fiscaux :

• le régime micro-foncier, si les éventuels revenus sont inférieurs à 15 000 € par an, qui donne droit à un abattement forfaitaire de 30 % sur le montant total ;
• le régime réel, s’ils sont supérieurs à 15 000 € par an, qui permet de déduire les charges réelles du montant total.

La fiscalité peut réduire fortement la rentabilité des placements en SCPI. C’est pourquoi il est primordial de ne pas se fier qu’au seul taux de distribution mais d’analyser aussi d’autres indicateurs de performance.

Des règles d’imposition différentes en France et en Europe

Les SCPI ne répondent pas toutes aux mêmes réglementations fiscales.

• Les SCPI françaises, dont les actifs immobiliers se situent sur le territoire, dépendent de la fiscalité française.
• Celles qui investissent dans des biens hors de France, les SCPI européennes, peuvent, grâce à des conventions fiscales internationales, proposer une fiscalité allégée.

L’avantage fiscal des SCPI européennes

Les SCPI européennes peuvent offrir un avantage fiscal intéressant pour les investisseurs. En effet, les potentiels revenus générés peuvent :

• ne pas être soumis aux prélèvements sociaux (taux de 17,2 %) ;
• présenter un taux d’imposition sur le revenu plus bas que celui appliqué en France.

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Les meilleurs placements en SCPI dépendent de votre profil d’investisseur et de vos objectifs (générer des potentiels revenus immédiats, transmettre votre patrimoine, diversifier vos placements…). Tout investissement comporte des risques à prendre en compte avant de se lancer (risque de perte en capital, revenus non garantis, risque de liquidité).

La rentabilité d’une SCPI se lit à travers 3 indicateurs principaux : la performance globale annuelle, le taux de distribution et le taux de rendement interne. Elle varie également fortement selon la fiscalité applicable (réglementation française ou européenne, régime micro-foncier ou réel). Sollicitez nos conseillers experts pour parler de votre projet et de vos attentes, comme pour obtenir des informations sur les placements qui vous intéressent. Pour disposer d’un conseil fiscal personnalisé, nous vous invitons à vous rapprocher d’un spécialiste.