Quels sont les avantages et les risques spécifiques d’investir dans une SCPI européenne ?

Investir dans une SCPI peut être une solution pour diversifier votre patrimoine et éventuellement faire fructifier votre épargne. Vous accédez de façon indirecte à l’immobilier, sans avoir à en gérer les contraintes. Le fait d’acheter des parts dans une SCPI européenne, qui détient des actifs immobiliers hors de France, présente :

• plusieurs avantages : diversification géographique, rendements potentiels et fiscalité optimisée ;
• mais aussi des risques : risque de change, liquidité parfois réduite et modalités déclaratives des revenu fonciers étrangers différentes.

Les avantages d’une SCPI européenne

Diversification géographique et typologique

Les SCPI européennes diversifiées géographiquement et typologiquement détiennent des actifs immobiliers :

• de différentes natures, comme des bureaux, des locaux d’activités, des entrepôts de logistique ou encore des établissements de santé ;
• implantés dans plusieurs pays ou zones d’un même état.

Cette diversification est un atout essentiel en gestion patrimoniale, car elle permet de limiter les risques (économiques, locatifs, immobiliers…) liés à un marché ou à un secteur géographique en particulier, sans toutefois les effacer.

Par ailleurs, investir dans une SCPI européenne permet d’accéder à des marchés immobiliers dynamiques et attractifs, ainsi qu’à des secteurs au fort potentiel (métropoles par exemple).

Fiscalité allégée

Les revenus potentiels, générés par les investissements dans une SCPI européenne, peuvent bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse, grâce à des conventions fiscales internationales. Celles-ci empêchent la double imposition.

Ceux acquis dans le cadre d’un placement en SCPI française sont soumis, quant à eux, au régime progressif de l’impôt sur le revenu, selon le régime duquel ils dépendent (micro-foncier ou réel), et aux prélèvements sociaux (taux de 17,2 % en 2026). Les dividendes obtenus par une SCPI européenne ne sont d’ailleurs pas concernés par ces derniers.

Cependant, le traitement fiscal varie selon les pays et les réglementations. Il mérite d’être étudié en amont avant de réaliser tout investissement.

Rendements potentiels

Les SCPI européennes affichent pour la plupart des rendements potentiels, souvent supérieurs à ceux des SCPI françaises, notamment grâce à :

• leur stratégie de diversification ;
• des tickets d’entrée accessibles ;
• des marchés immobiliers dynamiques.

Par exemple, la société de gestion Norma Capital vous proposes une SCPI européenne NCap Continent aux résultats suivants.

Fiche d’identité de la SCPI européenne NCap Continent

*des données au 31/12/2025 

Important : 

Il est essentiel cependant de réaliser un comparatif des SCPI précis et sur une période longue pour jauger des performances réelles. Plusieurs éléments sont à analyser en plus du rendement, comme :  

• la Performance Globale Annuelle ;
• le Taux de Distribution ;
• le Taux de Rendement Interne ;
• le Taux d’Occupation Financier…

Les risques à ne pas négliger

Risque de change

Une SCPI européenne peut acquérir des actifs immobiliers dans des devises étrangères, partout en Europe et hors de la zone euro. Phénomène qui peut impacter la rentabilité et la valorisation des parts. En effet, le cours de la devise et les variations du taux de change peuvent impacter les éventuels revenus, ainsi que le prix des parts.

Liquidité et marché secondaire

La liquidité des parts des SCPI européennes peut être réduite, en raison du marché spécifique et du nombre restreint d’investisseurs.

Obligations déclaratives (formulaire 2047)

Les revenus éventuels provenant de l’étranger, il convient de remplir une déclaration spécifique lors de votre déclaration annuelle de revenus, ce qui alourdit les démarches administratives.

Le formulaire n°2047 vous concerne en effet si vous êtes domicilié en France et si vous avez encaissé des revenus hors de France métropolitaine et des DOM. Les dividendes potentiels obtenus par les parts de SCPI sont considérés comme des revenus fonciers.

Avantages et risques d’investir dans une SCPI européenne

Les SCPI européennes, pour quel profil d’investisseur ?

Les SCPI européennes peuvent convenir aux investisseurs dits « équilibrés », c’est-à-dire à ceux qui cherchent un équilibre entre rendement et sécurité. Pour savoir si ce type de placement vous correspond, il est essentiel de définir :

• vos objectifs patrimoniaux ;
• votre profil d’investisseur.

Vous pouvez solliciter nos conseillers experts pour déterminer votre stratégie patrimoniale et en savoir plus sur les investissements en SCPI.

Comme tout investissement financier, acheter des parts dans une SCPI européenne comporte des avantages et des risques. Les points forts de ce type de placement sont la diversification du patrimoine, d’un point de vue sectoriel et géographique, les rendements potentiels et la fiscalité avantageuse. Quant aux freins, il convient de citer le risque de change, la liquidité et les modalités déclaratives des revenus fonciers étrangers différentes.