Investir dans l’immobilier français via une SCPI : quels secteurs et quelles opportunités ?

Vous projetez de placer une partie de vos économies dans la pierre-papier pour diversifier votre épargne et éventuellement accroître votre capital de départ ? Si vous souhaitez investir dans une SCPI française, sachez que : 

• certains secteurs, comme la logistique, les commerces, la santé et l’éducation, sont plus performants que d’autres ;  

• la revalorisation des prix de souscription crée des opportunités pour les nouveaux investisseurs. 

État du marché immobilier français 

D’après le bilan annuel “Les marchés immobiliers français – Bilan 2025 et Perspectives 2026” réalisé par le spécialiste de l’immobilier commercial et résidentiel Knight Frank, le marché immobilier d’entreprise en France a globalement bien résisté en 2025. Et ce malgré un contexte économique et géopolitique complexe qui a ralenti les projets et les transactions. 

• Le marché logistique à la location se maintient. 

• Les commerces connaissent une amélioration générale des chiffres d’affaires avec cependant des disparités marquées en fonction des secteurs. 

• La demande concernant les bureaux en île-de-France continue à s’éroder. 

Les secteurs porteurs 

Selon le bilan Knight Frank, plusieurs secteurs immobiliers maintiennent leurs performances : la logistique et les locaux d’activité, les commerces et les retail parks, ainsi que les immeubles de santé et d’éducation. 

Logistique et activités 

Les surfaces consacrées à la logistique, comme les locaux d’activités, restent très demandées, du fait de la croissance du e-commerce et des attentes des consommateurs. Elles se développent à proximité des grands axes, conjuguent différents modes de transport et deviennent de plus en plus efficaces d’un point de vue énergétique. 

Selon le bilan annuel Knight Frank :  

• l’activité logistique en forte reprise enregistrait en octobre 2025 une progression de 4,1 % ; 

• la logistique et l’industriel se classent comme deuxième secteur le plus privilégié par les investisseurs immobiliers en Europe pour 2026.  

Commerces et retail park 

Même si tous les commerces ne performent pas, certains types restent particulièrement solides, comme les commerces alimentaires, de proximité et les retail parks (ensemble commercial de moyenne surface).  

• La création de commerces en 2025 a bondi de 9 % en un an. 

Santé et éducation 

La demande en matière d’immeubles de santé et d’éducation demeure toujours présente, en raison du vieillissement démographique et des besoins structurels croissants.  

Les secteurs sous pression 

Fragilisé en raison du développement du télétravail, l’immobilier de bureaux enregistre un regain d’intérêt. Il peut offrir des opportunités de marché, à condition d’être rigoureux et méthodique dans la sélection. 

Pourquoi la correction crée des opportunités pour les SCPI ? 

Les investisseurs parlent de « correction » pour désigner une période d’ajustement après une forte augmentation. 

Rappel : 

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier collectent des fonds auprès des épargnants pour acheter et gérer des immeubles, qu’elles proposeront ensuite à la location. Elle redistribue ensuite les éventuels revenus fonciers aux investisseurs proportionnellement à leur nombre de parts. 

Les SCPI peuvent détenir différents types d’actifs immobiliers (bureaux, commerces, logistique…) en France et/ou en Europe. 

La correction des valorisations 

L’évolution du marché immobilier est l’un des facteurs pouvant modifier le prix des parts de SCPI, à la hausse ou à la baisse, au même titre que la qualité de gestion et l’état des actifs détenus. 

Depuis 2023, certaines SCPI, notamment de bureaux parisiens-franciliens, ont baissé le prix de leur part afin d’ajuster la valorisation à la valeur de reconstitution. 

Bon à savoir :  

Le prix d’une part doit obligatoirement correspondre à + ou -10 %  de la valeur de reconstitution en application des dispositions du Code monétaire et financier. 

Les actifs français présents dans le portefeuille des SCPI Norma Capital 

Norma Capital, société de gestion de portefeuille, administre 3 SCPI aux actifs immobiliers et aux implantations géographiques différents : 

• NCap Régions, une SCPI française diversifiée ; 

• NCap Éducation Santé, une SCPI diversifiée aux biens immobiliers situés en France et en Europe ; 

• NCap Continent, une SCPI européenne proposant une diversification sectorielle et géographique. 

Les actifs immobiliers des SCPI françaises Norma Capital 

SCPI Norma Capital	Patrimoine immobilier*
NCap Régions	56 % bureaux  30 % commerces  14 % locaux d’activités
NCap Éducation Santé	53 % santé et éducation  24 % bureaux  21 % commerces  1 % logistique et locaux d’activités

*D’après les données Norma Capital au 31 décembre 2025. 

Vous envisagez d’investir votre épargne dans une SCPI ? Découvrez comment comparer les SCPI au-delà du rendement et quels sont les critères essentiels à analyser (performance globale annuelle, taux de distribution, taux de rendement interne…). 

N’hésitez pas à vous faire accompagner par nos conseillers experts pour définir votre stratégie patrimoniale et cibler le placement adapté. 

  

Avant d’investir dans une SCPI française, prenez le temps de vous renseigner sur la composition de son patrimoine. Certains secteurs immobiliers s’avèrent en effet plus porteurs que d’autres. C’est le cas notamment des entrepôts de logistiques, des commerces de proximité et des établissements de santé ou d’éducation.