Comment comparer les SCPI au-delà du rendement ? Les critères essentiels à analyser

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Pour aller à l´essentiel

Comparer des SCPI demande de croiser 3 familles de critères, pas seulement le rendement affiché.

Les critères de performance : Performance Globale Annuelle, Taux de Rendement Interne, Taux de Distribution et Taux d’Occupation Financier (rapport entre loyers facturés et facturables)
Les critères pratiques : frais de souscription (0 à 12 % du montant investi), frais de gestion, délai de jouissance (0 à 6 mois) et ticket d’entrée (100 à 1 000 € la part)
Les critères stratégiques : type d’actifs détenus (bureaux, commerces, santé…) et zone géographique d’investissement

Un Taux d’Occupation Financier supérieur à 90 % est considéré comme un bon signal. Le meilleur placement dépend ensuite du profil et des objectifs patrimoniaux de chaque investisseur.

Vous souhaitez placer une partie de votre épargne dans une Société Civile de Placement Immobilier ? Pour bien choisir une SCPI, il convient de prendre en compte divers critères essentiels en lien avec :

la performance (PGA, TRI, TD et TOF) ;
les modalités d’accès du placement (frais d’entrée et de gestion, ticket d’entrée, délai de jouissance…) ;
la stratégie d’investissement de la société de gestion (nature des actifs immobiliers, zone géographique, objectif…).

Pourquoi ne pas se limiter au Taux de Distribution ?

Le Taux de Distribution fait partie des 3 indicateurs de rentabilité d’une SCPI. Il permet d’évaluer les éventuels dividendes d’un investissement en SCPI. Il se calcule en rapportant les potentiels revenus bruts annuels générés par la SCPI au prix de la part au 1er janvier de cette même année.

Le TD ne tient pas compte de certains éléments, tels que la revalorisation des parts et la fiscalité pour les SCPI européennes. De plus, il est établi à partir de résultats antérieurs et il ne peut pas garantir des performances futures. Il convient donc de croiser cet indicateur à d’autres pour mesurer la performance d’une SCPI.

Les critères de performance

Avant d’investir en SCPI, plusieurs éléments sont à analyser pour :

pouvoir situer le placement ;
et établir un comparatif sur des bases précises et communes.

PGA : la Performance Globale Annuelle

La Performance Globale Annuelle indique la performance réelle d’une SCPI sur une année. Elle intègre dans son calcul le Taux de Distribution annuel et la variation du prix de la part sur l’année.

TRI : le Taux de Rendement Interne sur 5 et 10 ans

Le Taux de Rendement Interne donne une indication sur la rentabilité globale d’une SCPI sur une période donnée (5 ou 10 ans). Il prend en compte différents paramètres, comme les revenus potentiels, l’évolution du prix de la part et les frais de souscription.

TD : le Taux de Distribution

Le Taux de Distribution mesure la rentabilité d’une SCPI sur une année.

TOF : le Taux d’Occupation Financier

Le Taux d’Occupation Financier informe sur la performance locative d’une SCPI. Il correspond au rapport entre les revenus potentiels facturés et ceux facturables si l’ensemble des actifs de la SCPI était loué.

Un TOF de SCPI élevé traduit la forte attractivité des immeubles et la qualité de la gestion locative. On considère qu’un TOF supérieur à 90 % est un bon signal.

Les critères pratiques

Frais de souscription et de gestion

La SCPI facture différents frais aux associés.

Les frais de souscription : ils sont prélevés à l’entrée au moment de la souscription. Ils oscillent de 0 à 12 % du montant investi selon la SCPI.
Les frais de gestion : la SCPI se charge de gérer les biens immobiliers (travaux, gestion locative, redistribution des dividendes potentiels…). En contrepartie, elle facture des frais de gestion, qui sont déduits des dividendes potentiels.

Délai de jouissance

Le délai de jouissance désigne la période pendant laquelle l’associé ne perçoit pas les éventuels revenus. Il peut varier de 0 à 6 mois selon les SCPI.

Ticket d’entrée minimum

Le ticket d’entrée minimum correspond au prix minimum d’une part pour investir dans une SCPI. Il varie de 100 à 1 000 € la part d’après le site economie.gouv.fr

Les critères stratégiques

Il est également essentiel de se pencher sur la stratégie d’investissement de la société de gestion, qui administre la SCPI.

Typologies d’actifs

Une SCPI peut en effet détenir une grande variété d’actifs immobiliers, allant des immeubles résidentiels (non détendu par Norma Capital) aux bureaux, en passant par les commerces ou encore les locaux d’activités. Elle peut être :

thématique ou spécialisée, c’est-à-dire investir essentiellement dans un type de bien en particulier ;
ou diversifiée (dans des biens de différents types).

La nature des actifs peut avoir une incidence directe sur le rendement du placement, pour différentes raisons : l’évolution du marché immobilier, l’attractivité ou non des biens, la récurrence des vacances locatives… La diversification des actifs peut permettre de mieux répartir ces risques.

Stratégie géographique

Société de gestion

Quels sont les objectifs de la société de gestion ? Vous pouvez consulter le rapport annuel et les bulletins d’information trimestriels pour en savoir plus.

Tableau comparatif de nos SCPI

Norma Capital gère 3 SCPI différentes : NCap Régions, NCap Éducation Santé et NCap Continent.

Dans l’optique de comparer, le tableau suivant reprend leurs principales caractéristiques et performances.

Comparatif des SCPI gérées par Norma Capital :

	NCap Régions	NCap Éducation Santé	NCap Continent
Type de SCPI	diversifiée	diversifiée	européenne
TRI	5,44 % de 2020 à 2025 6,13 % de 2015 à 2025	3,27 % depuis la création (2018)	/
TD	5,72 %	4,52 %	7,10 %
TOF	91,7 %	95,3 %	100 %
Ticket d’entrée	682 € Minimum de 5 parts pour une première souscription	202 € Minimum de 5 parts pour une première souscription	210 € Minimum de 10 parts pour une première souscription
Délai de jouissance	1^er jour ouvré du 6^e mois	1^er jour ouvré du 6^e mois	1^er jour ouvré du 6^e mois
Actifs immobiliers	Locaux à usage de bureaux et de commerces Locaux d’activités	Immeubles de santé et d’éducation	Bureaux, commerces, locaux d’activités
Zone géographique	Territoire français	France et Europe	Europe
Objectifs de gestion	Investir dans l’immobilier des régions françaises pour une épargne locale et diversifiée	Investir dans l’immobilier utile, dédié à la santé et à l’éducation et donner du sens à son épargne	Investir dans des actifs sélectionnés dans des marchés européens dynamiques pour une épargne diversifiée au-delà des frontières françaises

Tableau établi d’après les données disponibles au 31 décembre 2025

Comment comparer les SCPI au-delà du rendement ? Il convient de procéder avec méthode en prenant en compte des critères de performance (PGA, TRI, TOF…), pratiques (frais de gestion, ticket d’entrée…) et stratégiques (actifs immobiliers détenus, zone géographique…). Enfin, gardez en tête que le meilleur placement est aussi à sélectionner d’après votre profil d’investisseur et à vos objectifs patrimoniaux.

Une société civile de placement immobilier (SCPI) est un organisme de placement collectif prenant forme d’une société non cotée en bourse. La SCPI, appelée également « pierre-papier » est un placement immobilier locatif avec un horizon d’investissement de long terme (source : economie.gouv.fr).
L’investissement en SCPI présente des risques : un risque de perte en capital, un risque de liquidité, le risque lié au marché immobilier (baisse de la valeur des actifs, vacance locative, diminution des loyers). Ce placement doit s’envisager sur le long terme.
Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.
Les investissements passés ne préjugent pas des investissements futurs.
Le présent article est un contenu à but explicatif et publicitaire. L’article ne constitue pas ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal.